浦东新区康桥路永乐街楼盘1657弄3号楼10层
1 宏观政策
1.1 上半年“新国五条” 出台，涉及内容覆盖各项主流政策渠道。
本轮房地产调控自20##年开始、20##年升级之后的又一次政策加码， 3月底至今，已有30个城市先后出台了地方国五条细则，但就目前来看，大多数地方政府出台的细则力度均开始弱化，调控态度消极。
1.1.1 上海政府：执行第二套住房信贷政策，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；提及个税20%。
1.2 上海市场分析
1.2.1宏观层面—保障房入市
2013上半年房价在上涨的部分主要原因是首置首改项目而非高端和再改项目，因此只是依靠限制高端项目上市的方式根本无法解决房价的继续上涨。政府打算采取保障房入市的方式来解决这个问题，预计300-400万平米保障房将以商品房的角度入市来平抑房价，但是由于这些特殊的商品房对购买者的身份有所限定，所以对商品房市场冲击有限。
货币层面—钱荒时代
银行贷款收紧动作对开发商和购房者均产生影响，从开发商角度缩减融资渠道、拉长回款周期，从购房者角度，增加刚需购房阻力，打击购房积极性。
商品房市场分析
总体市场来看其中商品住宅份额为50%，商办份额18%。其中商品住宅的月度销售率13%远高于商办的3%和动迁的2%，所以从土地投资角度商品住宅市场是未来最为稳健安全的市场，价格上涨的角度也最大。
1.3 商品住宅市场分析
商品住宅市场稳健，从12年4季度开始（除了13年2月春节）月度销售率达到10%以上，均高于去年月度平均销售率9%，3月份受国五条政策刺激，成交量暴增，销售率达到21%，4,5月份销售率在13%的高位，目前的期末存量627万平米，处于近期存量低位，对比20##年9月存量已经下滑了21%，从存量和销售量的关系来看，目前市场处于价格上升周期。目前均价对比20##年均价上涨3.3%，但是是由于供应结构导致部分低价项目入市，平抑了整个市场价格的上涨。
上海商品住宅市场结构——
上海市场成交结构多年保持稳定的状态，首置首改市场（144平米以下）的成交套数基本维持在80%左右的市场占有率，再改市场（144-260平米）的成交套数份额基本在16%上下，高端市场（260平米以上）的成交套数份额基本在3%左右。
1.3.1首置市场分析：
首置市场市场活跃，月度成交量和去年平均水平相当，自12年年底开始销售率远高于去年的平均水平11%，近几个月销售率达到19%以上，库存处于低位，价格有上涨动力。
1.3.2首改市场分析：
市场成交活跃，成交量和去年平均水平相当，自12年年底开始销售率远高于去年的平均水平12%，近几个月销售率达到18%以上，库存处于低位，价格同样具备上涨动力。
1.3.3再改市场分析：
再改市场自20##年11月开始，月度成交量一般高于12年平均水平30%，由于库存目前较高位只下滑了12%，还处于高库存周期，所以除了3月，近期销售率保持在9%左右，对比12年平均水平高了2%，销售率增速不显性，整个市场处于去库存周期，价格难以全面上涨，根据个案特性，部分性价比高的项目存在价格上涨的空间。
1.3.4高端市场分析：
高端市场平稳，近几个月对比去年平均月度销售销售量相当，目前库存处于高位，销售率在去年平均水平线上波动，高端市场处于库存下滑的初期，这个阶段市场的价格缺乏上涨的动力。
1.4 20##年下半年市场预判：
1.4.1政策层面：政府对上海市场基本持保护态度，更多是采用保障房入市来平抑房价上涨。
1.4.2货币层面：下半年在“钱荒”的市场背景下，从银行信贷的角度，对个人首套的贷款政策收紧，会增加刚需客户购房的成本，对刚需客户购房造成一定程度的阻力，同时对房企的资金流动也将形成巨大压力。
1.4.3市场层面：从目前上海市场热度来看，整体较为活跃，其中首置、首改市场的价格水平仍存在较大的上升空间，预计下半年整体市场将呈现量价缓步上行的趋势。
1.4.4需求层面：未来刚需主导市场格局不变，在市场持续稳健前行的趋势下，改善型需求释放将有进一步增加。
2.对永乐街后面的小区住宅周边市场调研
永乐街坐落于康桥路御水路交汇处，沪南公路、中环、S32、外环线、横贯东西南北，距迪斯尼仅仅10分钟车程、距离陆家嘴金融贸易中心10公里，距离龙阳路地铁站6公里。25分钟车程即达市中心人民广场，前往浦东国际机场也只需15分钟，交通四通八达，洲际五星级酒店和麦德龙的入驻又造就了康桥核心商业中心的价值。对面就是上海建桥学院（全宿制大学生1.2万人），西紧邻麦德龙大卖场及五星级酒店，东侧、北侧、西侧常住居住人口已达5万人（该住宅区域房价在2.5万以上），该项目的主要投资人为上海永乐家电总公司董事长杨秋平先生继创办永乐家电后的又一商业运作； 迪斯尼的影响力：（永乐街仅离迪斯尼10分钟车程） 在巴黎:迪斯尼入驻后的2年内,商业地产租金从200/每平米每年升到300法郎/每平每年,2年租金增长率高达150% 在日本:迪斯尼入驻后的2年内, 商业地产售价从32000日元/每平上涨到86000日元/每平, 2年售价增长率高达300% 在香港:迪斯尼开业6年,周边的产业增值5倍有余 在上海:在浦东,在康桥永乐街,迪斯尼风暴已经席卷而来! 迪斯尼全球共6个,而中国上海迪斯尼是唯一一家乐园,总投资规模达上千亿,据业内预计,迪斯尼乐园建成后,每年将吸引逾3000万游客,成为全球最赚钱的迪斯尼乐园之一.浦东方面还有以迪斯尼为核心,对周边20平方公里的区域进行规划,开发成上海国际旅游度假区,吸引旅游\创意\零售\地产等各种符合上海产业转型的形态落户,从前年”迪斯尼可能落户”的消息传出后,浦东川沙的土地价格就直线上涨,房价也从每平方米20##-3000元上涨到现在的25000元,涨幅近8倍,上海世博的带动效应以及迪斯尼的进驻,将成为上海商业地产的强力支撑,,吸引地产商和零售商进入上海,预计20##-20##年之间,上海商业特业会有不少于30%的涨幅.。 地段好：本项目位于浦东新区康桥镇新区，中环线、外环线、沪南路、罗山路构筑的“井”字形交通大动脉，规划中的轨道交通11、13（规划中）、18号（规划中）、21号线（规划中）地铁线环绕的本项目位置，11号地铁线仅1000米，20##年6月份开通，其它规划中的轨道交通13、16、18号地铁线最远的距离本项目仅1200米，外加周边20多条公交线路，可迅速链接市中心、世博主题公园、迪斯尼乐园中心。周边商业有：世纪联华大卖场、世界家具巨头—宜家，美凯龙等已进驻，以及规划入驻的商业有：超五星级酒店洲际国际酒店、麦德龙、百盛等等。 目前周边有40多个小区，以高档住宅和别墅群为主，例：罗山绿洲别墅、金帝豪苑别墅、北欧阳光庭、中科大学村、万科打造的地杰国际城欧泊时光等等聚集在此，服务人口50万左右，3-5年内将达到100万左右。主要入住的人群以高级白领、商人、明星以及华侨为主。项目东邻浦东国际机场仅15分钟时间、距离迪斯尼仅6公里，与世博主题公园仅7公里，未来交通便利，发展空间无限大。 稳健的业态项目全部都是100%全部招商满，在出售投资更有保障，该项目在业态策划好（经营门类无重复）的基础上十年内承诺实行统一规划、统一招商、统一经营能保护及保证入驻品牌的利益，更能有效的保证该项目整体运作的成功，以确保规模的行业效应、特色效应、成功品牌汇集效应； 1、家庭一站式消费中心仅限于成功品牌商入驻并确保与该物业居住人群在消费水平上能“对号入座” ①我司协议承诺指定范围内适合社区商业的成功品牌入驻（仅限35大门类，408个知名品牌）； ②视不同的品牌给予各种宽松的免租期（期限为半年至两年不等，以确保品牌商入驻后就能赢利）； ③所有的品牌商正式租赁合同同一时间签约，同一时间开张。 1.停车环境极具优势，该项目周边设有三个大体量的停车场，停车容量预计可达250辆左右，能对成功品牌入驻商带来极大的益处。 2.入驻上海永乐街的成功品牌所有设施、设备及装修投入部分资金均能得到银行贷款支持，品牌商在此开店经营，无须考虑开店前期的资金安排问题，品牌商只需要安排经营团队及测算赢利计划即可（宽松的免租期+投入部分资金全部由银行贷款支持就可轻松入驻）。 3.入驻的品牌商可享受地方营业税、增值税、所得税等返税之优惠，具体返税比例视不同的品牌与地方政府协商确定 销售价格 面积40-100平米 价格：130-300万 70年独立产权（部分商铺营业带租约出售）
3 估价对象：浦东新区康桥路永乐街楼盘1657弄3号楼10层
面积：90平米 户型：2室2厅1厨1卫
朝向：南北 装修：精简装
楼层：10 建筑年代：20##年
产权性质：商品房 房屋现状：空房
装修如图
4.对比案例：
4.1 松江大学城保利西子湾2室2厅1厨1卫
房屋介绍
房屋状况：南北方向，中间楼层，家具家电全送
价格优势：小区前排位置，精装全送
周边配套：三湘商业街，乐购，世纪联华，松江万达广场，开元地中海商业街，第一人民医院
交通便利：地铁九号线，松江公交客运总站
教育信息：上海外国语大学松江初中部，小学，幼儿园
面积：90平米
价格：21111元/平米
售价：190万元
4.2松江大学城保利西子湾2室2厅1厨1卫
房源优势：正规2房，南北日照充足，此房子相比其他优惠15%，室内简装
房屋介绍：客厅、宽敞、大方、使用率高；卧室温馨舒适，搭配心怡；厨房设施齐全，让美味来的更加轻松
社区配套：环境优雅，低密度社区；小区绿化率高，让您感受祥花园一样的家
周边配套：地理位置得天独厚，使出行更加方便，节省时间
面积：90平米
价格：17778元/平米
售价：160万元
4.3松江 九亭 中大九里德 3室2厅
(1) 稀有性：目前中大同类户型在售的比较少，性价比较高
(2) 装修情况：房子是精装修的，可以直接入住
(3) 交通便利：出门就是九号线，且到各区的公交车都有
(4) 升值潜力：该小区属于大虹桥核心商圈辐射区域，未来依托大虹桥规划升值潜力巨大
面积：90.88平米
价格：18354元/平米
售价：166.8万元
总结：
（1） 上海房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。
（2）销售市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。
（3）上海房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在10000--15000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。
（4）我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
第二篇：关于某县城的市场调研报告
我县房地产市场现状及发展趋势
房管处课题调研组
当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。20xx年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占GDP的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从19xx年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。20xx年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，200３年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：
一、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。20xx年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20xx年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。200
2年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20xx年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20xx年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20xx年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，20xx年为3.32%,2001猛增至13.25%，20xx年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。
“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，20xx年---20xx年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。20xx年全县总投放为16亩；20xx年总投放为98亩，是上年的6倍；20xx年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。20xx年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，20xx年为10.59亩，20xx年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。20xx年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。
因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。20xx年比2000下降69.06%，20xx年比20xx年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。20xx年至20xx年分别为8.7%、22.37%和42.41%；同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。
（二）房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。20xx年-20xx年销售面
积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从20xx年开始，预售面积超过了销售面积。20xx年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。20xx年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%；20xx年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，20xx年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，20xx年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升1
4.76%，20xx年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。
自19xx年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，20xx年共成交184起，面积16396.17m2，20xx年共成交243起，面积20405.54m2，20xx年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。
房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。
（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。
（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。
1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。
随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通
知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。
随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。
我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。 而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右；全县房改房约有7000多套，19xx年以来
交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近2000套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。
同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。
3、供需趋于平衡，价格相对稳定
因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。20xx年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。20xx年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。
从房地产开发土地供应上看，20xx年为4.94公顷，20xx年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），20xx年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑20xx年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
另据20xx年11月对11家开发企业的调查资料显示，20xx年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。
（二）发展动力十足，发展前景广阔。
1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。
按《县城城市总体规划（2000-2020）》对人口规模的预测，规划近期（至20xx年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至20xx年因
人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房；另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。
2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。
生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
四、政策建议
（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。
尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。
保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整
调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。
金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。
（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。
各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。
（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。
不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。
（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。
要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。 房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地
产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。
（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。
要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。
要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。
通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展，加速要素集聚，从而增强房地产市场发展后劲。