楼盘营销推广方案（以百川世纪楼兰城为例）
下面为PPT制作要点，请大家参考！！
一、 项目概况
百川世纪楼兰城位于人民东路与广场路交会处，由三幢建筑构成。分别是住宅项目楼兰银座；写字楼项目百川名家；会展和酒店项目会展中心和楼兰宾馆。
楼兰银座位于地块的东南角，总建筑面积40152.54平米。由两幢塔楼和商业裙楼组成。地上一到四层为商场，每层面积2438.53平米；两座塔楼分别为23层和20层，该部分总建筑面积25521.02平米。
楼兰银座建筑采用框剪结构，无梁无柱，平面可自由分割；外观俊朗而不失灵秀、自由豁达而又内敛。规划设计上充分利用周围丰富的景观资源，将整个建筑融入周边环境，让每一位业主充分拥有城市景观的同时享受生活的静谧。
户型充分借鉴发达地区的居住理念，在充分彰显业主尊贵的同时更注重实用性；住宅户户通风采光，室内格局全部动静分区，干湿分离；所有户型均采用双卫结构，体现户主的身份，保证生活的私密性。
楼兰银座层高2.9米，配备4部进口日立NPH电梯；中国电信、宽带、有线电视全部接入；配电采用双回路供电系统；地板辐射采暖系统，每户安装壁挂炉。
二、SWOT分析
依据项目和市场概况，进行SWOT分析，以便充分利用机会，发挥优势；回避威胁，改变势态。
S（优势） O（机会）
·无与伦比的地段优势 ·准现房，年底可以入住
·独有的自然、人文环境优势 ·市场对住宅需求旺盛，多层价格攀升
·超前的规划设计 ·消费者对该片区有较深的情感
·区位文化内涵丰富
W（劣势） T（威胁）
·建安成本高导致销售价格较高 ·市场供需失衡，高层严重过剩
·项目开发周期长，消费信心不足 ·市场竞争激烈，进入恶性竞争阶段
·工程进度慢，无法按时交付 ·消费者缺乏消费决策信心
三、市场定位
在对市场进行深入分析、有效细分、专业评估的基础上，作出如下定位：
3.1主力消费群体
1、消费群类型个体经营户
2、职业特征；
从事服装、贸易、加工、服务等行业的个体业主或通过投机手段迅速暴发的暴发户。
3、心理特征：
有强烈的虚荣心，喜欢攀比和炫耀，希望通过外在条件来追求文化品位，为自己“镀金”。宣传中的文化品位及市场的热点对其有较强的吸引力。
4、置业特点：
二次置业，以居住为主要目的，有少数投资者。
3.2辅助消费群体
1、消费群类型：效益较好的企业单位和事业单位管理者
2、职业特征：多为石油、电信、银行及学校等单位的管理者及高收的专业技术人才。
3、心理特征：高学历、高智商，年龄多为30—40岁，有文化品位，对生活服务要求高，对原居住环境不满意。小区文化品位、环境、服务对这部分消费群拥有较强的吸引力。
4、置业特点：二次置业，以居住为主要目的。
3.3其次，一些个体职业者如律师、医师和私企业主，也是我们的目标消费群，这部分人群消费理性，重视小区配套服务及升值潜力，置业特点多为居住兼办公。
3.4团购市场
团购市场也是我们的主要目标市场，其市场份额应占到该项目销售总额的30%以上。团购主要针对一些效益好的事业单位和大型企业展开，通过价格政策和关系营销实现销售。
四、影响消费决策的主要因素
为了更好的研究消费者的消费心理和行为，以此制定营销策略和传播策略，我们与销售人员进行沟通后，得出以下结论：
影响消费决策的因素：依次为地段、环境、户型、价格、开发商品牌、物业配套及朝向；
地段和环境的关注度极高，说明这部分消费群极为重视生活的周边环境，而地段和环境也是本项目的最大优势，应充分进行买点挖掘和传播；
价格的虽然位于消费决策的第四位，但该部分消费群体对价格的敏感性并不十分强烈。因此通过推广和说服提升项目价值，配合价格政策的应用比本身降价意义更大；
家庭决策和为孩子考虑是影响消费者购买的主要影响，这说明这部分消费群充分考虑到家人及孩子的生活及成长。因此生活氛围的营造和以孩子为突破（如教育、人文）的营销手段应充分应用；
提高生活的品质是大多数消费者的消费心理，而体现个人荣誉感也是目标客户追求的价值，因此体现项目的尊贵和专属性十分重要；
在信息获取方面，主要以人际传播和路过现场为主，而从大众媒体获取信息十分有限。由此销售现场包装和公关推广成为最有效的沟通手段；
五、营销战略及营销策略
5.1营销战略
在对市场和项目充分分析的基础上，结合目标市场消费特征，我们确定了差异化的营销战略，并提出品牌营销的思路，即借项目营销，提升品牌，借品牌提升，促进项目营销，形成良性互动的局面。
5.2营销的指导原则
1、实施营销整合，从消费者出发又回归于消费者；
2、销售与营销整合、实现推广与销售的良性互动局面；
3、重建销售模式，全面提升销售力；
4、注重事件营销及新闻统筹的作用，扩大传播效果；
5、销售节奏把控得当，全面提升销售成果；
6、注重品牌形象的统一，利于二次营销及企业整体形象的提升。
5.3概念建设
概念建设是本案推广的核心，是项目定位的核心，是对外传播的主题，是消费者对项目认同产生的统一价值取向。
鉴于现阶段项目的名称不能很好的体现项目的品牌和核心价值哦，因此我们有必要对项目名称进行重新定义。
1、 项目名称
A、命名原则：
——对原品牌进行延续，保证名称延续性；
——体现项目定位，符合目标客户消费心理；
——充分彰显文化内涵，便于传播记忆；
B、项目名称：
——楼兰银座重新命名为：楼兰世家·颠峰杰作（或尊贵豪庭）
——百川名家重新命名为：百川名家·商务杰作
2、核心概念：
楼兰世家·颠峰杰作——我的广场我的家
3、概念支撑
每一个概念，必须靠很多分概念的支撑，因此，我们提出以下分概念，以便对核心概念丰润：
消费概念：尊贵府邸·永世相传
区位概念：人民东路·广场腹地，CBD尊贵属地
生活概念：身居高处·襟怀万象
品质概念：颠峰杰作·舍我其谁
规划概念：绿色家园·景观豪宅
户型概念：蝶式户型·绚丽多彩
5.4项目包装
鉴于楼兰世家·颠峰杰作项目现场环境极差，不利于提升项目的形象及销售促进，特建议对项目现场进行包装。
1、将现场施工莎网更换成销售展板，配合T型旗、彩旗烘托现场气氛；
2、项目裙楼顶部悬挂刀旗，外立面悬挂巨副；
3、进入售房部通道用T型旗包装；
4、更换售房部门头牌；
5、售房部内部根据销售功能分区进行从新布局，更换项目主背板和销售展板，屋顶悬挂挂旗；
6、设置背景音乐，播放钢琴曲或萨克斯音乐；
7、增加售房部灯光照明，烘托热烈气氛；
8、与装修单位和建材商合作，建设若干样板房；
5.5销售节奏
销售节奏的把控对销售成果起着至关重重要的作用，针对楼兰世家的销售特点，特制定如下销售节奏：
5.6阶段性推广策略
当今市场竞争激烈，仅靠广告这单一媒体已无法实现与消费者的深度沟通，为了更好的解决与消费者的沟通，强化消费者对项目的认知及偏爱，丰富项目的文化内涵，提升项目的整体形象，我们提出了以事件营销为主体的营销整合思路，事件营销主要分三部分：即新闻炒作、公关活动和促销方式。
第二篇：房地产楼盘营销推广方案
一、项目定位
R1组团产品属性定位：联排别墅、庭院洋房
R1组团产品推广定位语：别墅级现代庭院—层层退台，宅院生活
R1组团推广语：看了实景，再买房尊世宅邸，大有不同湖景美墅只是为您
二、产品定位
◆产品定位
庭院洋房、联排别墅一次品位的提升——R1组团庭院洋房、联排别墅的推出将全面提升项目的品位，作为整个小区的一大亮点和城区的稀缺物业，如何经过包装、产品引导、宣传推广后尽快推向市场，聚集一批高端优质客群，为项目树立口碑效应，以吸引更多当涂及马鞍山高端客群的关注。
◆目标客户群
襄城明珠的产品是上层建筑的，又是意识形态的。R1组团主打联排别墅和庭院洋房，产品是上层的；项目胸怀护城河，怀抱襄城河，环境是上层的；主人当然也是上层的！在襄城明珠置业，是选择一种高尚的生活社圈，更是选择价值与身份的认同！襄城明珠代表名门望族，代表高雅的生活方式与高尚的上层社圈！襄城明珠给你房子，更给你身份与地位！
◆差异性分析
无论从地段、规模和环境，襄城明珠相比竞争对手都有选择性的竞争优势，以强对弱，各个击破。
相对于前期物业，R1组团明显是升级版、豪华版。从项目自身推广来说，R1组团必须与前期物业拉开距离，形成产品形象、生活品质的差异化，才能为推广寻找到正确的推广路线，吸引客户眼球，达成销售。
三、产品定价建议
庭院洋房及联排别墅在当涂新城区属高档稀有物业，而且套数有限，从市场需求的角度来分析，客群不是问题，最关键的是定一个让购房者满意，开发商乐意的价格。目前马鞍山市区只有位于江东大道的格林春天有花园洋房正在热销当中，一层拥有私家花园定价在5500元/平方米，2-6层的均价在4380元/平方米，销售率只达到35%，而当涂目前还没有花园洋房，只有九韵国际推出的叠排价格在4000元/平米，其他同类区域、同类项目尚未开盘销售，价格还不太清楚，因此庭院洋房建议定价在3700—4080元/平方米之间，联排别墅在当涂只有塞纳翡翠庄园有，而他们销售的价格有5600元/平方米的独栋、5100元/平方米的双拼和3800元/平方米的联排，从规模上来说我们的联排别墅没有塞纳翡翠庄园大，但我们的位置比它好，而且还紧临护城河，因此建议联排别墅的价格定在3760—4180元/平方米之间。
四、项目的推广策略及步骤
◆总营销策略
A、以情感诉求为主线的市场推广策略
从购房而言，消费者不仅仅是为在考虑买一个居住空间，更多的是在选择一种生活方式。就项目而言，独特的生活理念将是项目与其它项目区别的根本。而这种区别在满足客户内心渴望的基础上，将成为项目与客户沟通的最根本因素。而在情感沟通基础上的营销，将会为项目增加附加值，最大化的挖掘出项目价值。
B、以拥有会所级的展示中心来提升产品档次
楼盘展示中心作为项目展示的第一窗口，对本项目的品牌形象和公司的品牌形象起到至关重要的作用，一个成功的售楼部，能为公司创造更多的收益。
展示中心的主要功能是将本案的信息传递给客户，并进一步刺激客户的购买欲。因此，展示中心的布局设计需要将信息最直接地传递给客户，另外现在一些上海、北京等城市的楼盘展示中心都趋向于会所的设计，除了具备展示功能外，内部可以设计一个小型休闲吧，给客户创造舒适的参观和购买环境外，要让客户感觉这种环境令人流连忘返。
C、利用样板房以直观的形象刺激客户购买欲望
楼盘样板房近年来大行其道。人们接触样板房的时间最多只有几分钟时间，如何在短短的几分钟里去俘虏买家的心，使理性的思维在这个特定的环境里变得亢奋、变得感性。从原来最简单的样板房，到现在超豪华的样板房，目的只有一个，就是为了吸引消费者的眼球。制作了样板房的地产项目比没有样板房的销售要好；有样板房的户型比没做的户型销售情况好；引领时尚的样板房比一般化装饰的项目效益好。样板间要让客户感觉到入住小区将享受到的尊贵、舒适的生活，让客户有购买的冲动。
◆广告推广
区域封杀：长期租用当涂街道条幅，充分消化县城的主力客户。
短信广告：以最广的覆盖面最广向消费群体进行直观宣传
户外广告：利用市区的几个大型广告牌进行宣传，以抓住市区的消费群体。
报纸广告：可以根据营销步骤，在关键节点做1-3次报纸广告
◆推广步骤：
第一阶段：营销准备期（9.28——10.8）
目的：销售策略的调整期，通过与客户的接触，预热项目温度，对价格、配套及商业规划做进一步细节的调整，为销售作准备。
内容：
A、销售人员接受咨询，准备项目前期介绍、问答和业务培训
B、制定销售策略、准备销售工具和文书
C、意向客户登记积累，确立核心客户
D、老客户梳理、追踪并善加利用
物料：来客来电登记表、销售道具准备，R1折页印刷
广告宣传：过街条幅、户外广告画面更换
第二阶段：营销推广期(10.8——10.22)
目的：意向客户登记积累，确立核心客户；开始内部认购，同时价格根据前期的调整确定。
内容：
A、包装方案实施到位
B、开始内部认购，促销方案执行，认购优惠活动
物料准备：总平图、户型图、效果图、宣传折页、意向认购书、业主登记表
广告宣传：短信广告、过街横幅
第三阶段：产品强销期（10.23——10.31）
目的：利用前期积累的核心客户跟进，R1组团盛势开盘，引爆市场，制造抢购局面，实现快速销售，为后期营销奠定基础。
内容：A、意向客户优先选房
B、房源的销控
C、促销活动的开展：购房礼品赠送或参加抽奖
物料准备：销控板、销售经理推荐户型
广告宣传：开盘条幅、开盘短信广告、开盘报纸广告
第四阶段：产品持销期（11.1——11.30）
目的：借助前期的势头，继续进行强势宣传，充分发挥老客户带动新客户，利用品牌优势实现最佳的口碑传播效果，为R1二次开盘积累客户。
内容：
A、积累客户的整理、回访
B、系列广告轰炸性推出
物料准备：根据销售情况调整促销活动，调整价格
广告宣传：短信广告、报纸广告