土地增值税鉴证工作底稿填制培训
各位学员，大家好！
下面由我来为大家介绍土地增值税鉴证工作底稿的填制。
本讲义的核心问题，是讲解基础数据表编制、鉴证事项说明编写、鉴证证据分析评价。下面首先介绍一下本次讲解的主要内容：
一、本讲义的主要文件依据是：《涉税鉴证业务基本准则》（以下简称“基本准则”）、《土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）》（以下简称“土增指导意见”）、《土地增值税清算鉴证业务操作指南》（以下简称“土增指南”）。
二、本讲义以土地增值税清算业务流程为主线，是对业务流程管理各个阶段的具体化，例如：如何填制工作底稿、如何搜集整理鉴证证据等，主要介绍实际工作当中，鉴证人员编制工作底稿过程中的取证及分析评价等操作层面的内容。对于鉴证准备的内容、鉴证业务实施内容和鉴证报告的编制、出具等涉及业务流程管理方面的内容，可以参考郭洪荣老师讲解的《企业所得税年度纳税申报鉴证业务准则及操作指南讲解》的课程。
三、税协发布的《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）（以下简称“工作底稿”）是根据土地增值税纳税申报表的内容设计，针对纳税申报表填报项目设计的工作底稿，并没有全面包括鉴证所需要的全部内容，鉴证人员可以考虑在此设计基础上，自行设计鉴证项目所需要使用的补充工作底稿，如本讲义中自行设计增加了《计入房价的代收费用鉴证表》。
本套工作底稿适用于土地增值税清算鉴证业务，包括：项目基本情况类、收入类、清算项目分摊比例、扣除类、税款计算类、其他事项、审核结果类等七类工作底稿。
本次讲解以中税协发布的40张工作底稿为主，另自行补充工作底稿1张。中税协发布的40张工作底稿分别为：项目基本情况类9张、收入类6张、清算项目分摊比例类2张、扣除类15张、税款计算类3张、其他事项类1张、审核结果类4张。
中税协对工作底稿只设计了鉴证实施类工作底稿，未设计鉴证准备类工作底稿。对于如何与协议衔接、实地入户鉴证调查内容、如何制定工作计划等鉴证准备类工作底稿的填制、鉴证实施类工作底稿的设计和编制要求，可以参考孟佳老师讲解的《企业所得税年度纳税申报表鉴证实务（三级复核实务）》的课程。
四、本讲义以北京甲房地产开发公司开发的花园项目进行土地增值税清算为基本案例，来讲解填写工作底稿和出具鉴证报告。甲公司案例中没有涉及到的事项，在讲解时将针对不同情形介绍具体处理方法，另行举例进行讲解。另行举例的内容，不作为甲公司填写工作底稿和出具报告的内容。
中税协设计的工作底稿，对被鉴证单位发生除转让商品房外的其他项目进行土地增值税清算时，应填制相关工作底稿，其填制方法与商品房的基本一致，这里不再另行详细说明。
五、本讲义从工作底稿设计和编制从两个层次展开。一方面介绍事务所自行设计的工作底稿范本，供事务所鉴证业务流程设计人员参考；二是各类工作底稿的编制，供事务所从事具体鉴证业务人员参考。
六、本讲义工作底稿编制从两个层次展开。一是基础数据表，二是根据基础数据表生成的鉴证表——即鉴证结果类工作底稿。基础数据鉴证表的编制与鉴证事项一并讲解，税款计算类生成数据表的编制在第五讲中讲解。
七、自行设计工作底稿的要求。一是鉴证事项应有工作底稿支持，这是对工作底稿总量和内容的逻辑设计要求。每个鉴证业务阶段都应有相应章、节的支持，每个具体鉴证事项都应该有工作底稿的设计和编制内容的支持。如果发现有鉴证事项的要求没有相关工作底稿支持，就应及时补充相关的工作底稿。二是工作底稿的设计应符合土增指导意见与土增指南的要求，这也是对每张工作底稿具体内容的制度设计要求。
第一讲 项目基本情况类基础数据表的编制
第一节 项目基本情况类基础数据表的审核
一、项目基本情况类工作底稿介绍
项目基本情况类工作底稿共9张，是中税协统一设计的范本，本讲中未增加自行设计工作底稿。其中：《普通住宅判定表》、《与收入相关的面积明细鉴证表》为进行转让商品房清算鉴证时专用，其他7张为通用工作底稿。该9张表分别为：《会计政策和税收政策调查表》、《项目基本情况鉴证表》、《普通住宅判定表》、《与收入相关的面积明细鉴证表》、《公共配套设施面积情况鉴证表》、《成本核算对象（清算单位）鉴证表》、《转让行为鉴证表》、《关联方交易调查明细表》、《关联方关系调查明细表》。
《会计政策和税收政策调查表》、《关联方交易调查明细表》、《关联方关系调查明细表》等3张表的审核，在孟佳老师讲解的《企业所得税年度纳税申报表鉴证实务（三级复核实务）》的课程中已做详细描述，这里不再重复。
二、项目基本情况类工作底稿填制情况审核要点
（一）审核工作底稿所列事项是否全面填制，对漏项的应追加鉴证程序。
（二）审核工作底稿披露的鉴证事项在鉴证项目中的实际发生情况。
（三）审核清算项目各证之间数据逻辑关系的合规性情况。
三、鉴证程序审核
审核项目基本情况类工作底稿，应关注外勤人员是否执行了土增指南第八条至第十四条、第十六条规定的鉴证程序。下面介绍土增指南第八条至第十四条、第十六条规定的项目前期管理情况鉴证程序的具体规定：
第八条 根据准则第十一条的规定鉴证清算项目及其范围，应特殊关注：
（一）确认应税主体资格。房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得有关部门颁发的许可证照。同时具备下列条件的房地产开发企业可以确认应税主体资格：
1.形式条件，是指能够提供土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据；
2.实质条件，是指被鉴证单位取得土地使用权的直接支配物权。
（二）确定应税行为。对土地增值税应税范围鉴证时，应取得有关转让行为发生、转让国有土地使用权和取得转让收入等文件资料作为证据，作出判断，发表鉴证意见。
（三）确定清算条件。对清算条件鉴证时，应取得有关商品房建设情况以及销售情况等文件资料作为证据并执行下列程序：
1.审核清算项目资料是否齐全；
2.审核清算项目是否与初始项目登记表一致；
3.整体项目用途与面积分布情况的全面审核；
4.销售比例计算结果鉴证。
（四）确认清算申报期限。对项目清算申请期限进行鉴证，应执行下列程序：
1.查证符合应清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续；
2.查证符合要求清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续。
（五）确认执行清算鉴证业务的时间条件。执行鉴证业务，应根据税务机关对出具《鉴证报告》，是作为发出《土地增值税清算受理通知书》的前置程序，还是作为后置程序，选择出具报告是在清算申请环节还是税款申报环节，及执行业务的时间。
（六）鉴证清算项目及其范围应填制《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）（以下简称“工作底稿（范本）”）的《项目基本情况鉴证表》和《转让行为鉴证表》。
第九条 根据准则第十一条的规定鉴证清算单位确认情况，应特殊关注：
（一）鉴证清算单位的确认情况，应取得有关商品房建设情况等文件资料作为证据。
（二）清算单位的认定。在确认开发项目的清算单位时，应以有关部门颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。鉴证时应考虑：
1.以法定意义上的独立开发项目，确认开发项目；
2. 按项目开发情况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程；
3.根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位；
4.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（三）鉴证清算单位的确认情况应填制工作底稿（范本）中的《成本核算对象（清算单位）鉴证表》。
第十条 根据准则第十一条的规定鉴证收入、成本、费用的归集情况，应特殊关注：
（一）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况，应考虑：发生的真实性，会计记录的完整性，金额和其他数据的恰当性，所属期间的正确性，确认内容的正确性，计价和结转的准确性。
（二）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集情况，应填制工作底稿（范本）中的《与收入相关的面积明细鉴证表》和《公共配套设施费鉴证表》。
第十一条 根据准则第十一条的规定鉴证普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分情况，应特殊关注：
（一）免征土地增值税项目与其他征税项目应分开清算。
（二）普通标准住宅项目，应根据项目核算情况确认免征土地增值税。
（三）鉴证普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分情况，应填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》。
第十二条 根据准则第十一条的规定鉴证清算期间，应特殊关注：
（一）满足清算条件之日为清算截止时间。
（二）纳税人取得土地使用权之日为清算的起始时间。
（三）应对清算期内的项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况进行鉴证。
（四）鉴证清算期间应填制工作底稿（范本）中的《项目基本情况鉴证表》。
第十三条 根据准则第十一条的规定鉴证分期开发项目各期清算方式的一致性，应特殊关注：
（一）各期转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。
（二）正确划分核定征收清算项目与查账征收项目的收入、成本界限。
（三）鉴证分期开发项目的各期清算方式是否保持一致，应填制工作底稿（范本）中的《会计政策和税收政策调查表》。
第十四条 根据准则第十一条的规定鉴证征税项目与免税项目的划分情况，应特殊关注：
（一）征税项目与免税项目的转让收入、开发成本的确认、计量方法是否一致。
（二）正确划分征税项目与免税项目的的收入、成本界限。
（三）鉴证征税项目与免税项目的划分情况，填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》、《与收入相关的面积明细鉴证表》和《公共配套设施费鉴证表》。
第十六条 根据准则第十六条的规定鉴证关联方交易行为，应特殊关注：
（一）审核与关联交易纳税调整有关文件资料的合法性。
（二）根据合法的关联交易纳税调整的文件资料，确认鉴证期间应调整的收入项目和扣除项目。
（三）鉴证关联交易纳税调整项目应填制工作底稿（范本）中的《关联方交易调查明细表》和《关联方关系调查明细表》。
第二节 案说项目基本情况类基础数据表的编制
一、甲公司项目情况
（一）甲公司背景介绍
1.联合开发关系建立。北京甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于1998年，具有房地产开发资质。20##年1月，根据有关部门文件，同意甲公司与乙厂联合改造乙厂花园小区。
20##年3月，甲公司与乙厂签订《花园小区危改项目联合建设协议书》。协议约定，乙厂负责配合甲公司完成居民搬迁工作，负责协助甲公司完成建设用地的开发工作。甲公司负责承担项目工程的全部投资和开发工作。项目开发完成后，乙厂分得开发项目中10,000.00平方米的商业用房。剩余的商业楼、住宅楼、办公楼归甲公司所有，乙厂所得10,000.00平方米商业用房产归乙厂所有。
2.取得开发用地。20##年1月16日、20##年4月16日、20##年3月23日甲公司分别与北京市国土局签订《土地出让合同》，后于20##年又办理了《土地出让合同》中土地面积、土地名称、出让价款等变更手续，并于20##年重新取得变更后的《土地使用权证书》。
3.项目用途分类。花园项目共分为26#-30#及配商、31#楼、32#楼，其中26#-30#楼、32#楼为住宅，31#楼为写字楼。
4.开发、销售情况。花园项目于20##年3月开始进行开发，20##年度8月开始进行预售，20##年1月开发完成，截至20##年10月31日，该项目准备销售面积部分已经销售完毕。
5.项目登记情况。20##年4月，甲公司财务人员已向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续，并取得了《土地增值税项目登记表》。
6.委托清算情况。20##年11月，**税务师事务所接受甲公司委托，对花园项目进行土地增值税清算鉴证。
（二）甲公司项目基本情况鉴证取得的相关证据资料
1.确认征税范围的有关资料：
（1）《土地增值税项目登记表》复印件；
（2）《建设用地规划许可证》复印件；
（3）《建设工程规划许可证》复印件；
（4）《销售许可证》复印件；
（5）《建设工程开工证》复印件；
（6）《国有土地使用证》复印件。
2.确认清算单位的有关资料：
（1）项目竣工清算报表复印件；
（2）土地增值税项目登记表复印件；
（3）项目建议书的批复复印件；
（4）房屋土地管理局测绘面积报告书复印件；
（5）商品住房建筑面积情况明细表复印件；
（6）商品住房建筑面积情况明细表（附表）复印件；
（7）已完工开发项目成本表；
（8）清算项目的工程竣工验收报告复印件。
3.确认清算条件的有关资料：
（1）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单复印件；
（2）商品房购销合同统计表。
二、鉴证清算项目及其范围
（一）确认应税主体资格
1.甲公司应税主体资格审核
我们在进行土地增值税清算鉴证时，首先应判定该企业是否属于土地增值税的纳税义务人；其次，判定是否为土地增值税的应税主体。
土地增值税纳税义务人的范围非常广。具体来讲，就是转让国有土地的使用权、地上建筑物以及附着物所取得收入的单位和个人，都是土地增值税的纳税义务人。所以这里包括各类的企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户，以及其他单位和个人。
甲公司于20##年、20##年、20##年分别与北京市国土局签订《土地出让合同》，向国有土地管理部门支付了土地出让金和契税，并取得了相关票据，符合应税主体确认的形式条件；20##年甲公司就《土地出让合同》中建筑面积方面办理了变更手续，并取得了变更后的《土地使用权证书》，证明甲公司取得了该宗土地的直接支配物权，符合应税主体确认的实质条件。
在对甲公司的应税主体资格确认中，应填制工作底稿（范本）中的《项目基本情况鉴证表》“（一）项目概况”相关栏次，本案例填制的具体内容是：“国有土地使用证”——“批准文号”中填写“京东国用（2005）出第A00454号、京东国用（2005）出第更0451号、京东国用（2005）出第更0452号”。
2.下面再另外举个案例来介绍，怎样判定纳税主体？
（1）背景介绍
甲乙房地产开发企业，甲具有房地产开发资质，乙没有房地产开发资质。根据我国现行法律规定，对无房地产开发资质的企业，不得参与房地产项目的招投标，就无法取得房地产项目开发权。甲通过招拍挂，取得项目的开发权后，以协议形式，将该房地产项目委托给乙进行开发。开发过程中，相关证明文件和协议的签订，均以甲的名义进行。甲向乙收取一定的前期投资及开发补偿费用，乙负责该项目的开发投入，并享有开发收益。
（2）已经取得的证据资料
1.《建设用地规划许可证》
2.《建设工程规划许可证》
3.《国有土地使用证》
4.《建设工程开工证》
5.《销售许可证》
6.土地使用权出让合同
7.委托开发合同
（3）问题提出
该房地产开发项目的土地增值税纳税主体是甲还是乙呢？
（4）问题处理
对这个问题，我们依据国税函发[1995]110号文件和指南第八条，从两方面进行判断：首先，从形式条件进行判定，土地使用权出让协议的签订单位为甲，取得土地使用权所支付的款项也是以甲方的名义向相关部门缴纳。其次，从实质条件进行判定，相关证件的所有权人为甲，甲拥有该项目直接支配物权。从上述两方面进行判定，甲为该开发项目的纳税主体。文件具体规定如下：
国税函发[1995]110号文件规定：土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。
因此，只要发生有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为的单位和个人，都是土地增值税的纳税义务人。
3.“五证”的内容
房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。
根据房地产开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“五证”：
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建设工程开工证》或《建筑工程施工许可证》
《销售许可证》或《预售许可证》
4.取得开发主体资格的相关证书的相关部门
（1）取得立项批复（发改委）；
（2）项目可行性研究报告批复（发改委）；
（3）办理土地使用权出让手续，取得土地使用权证书（国土局）；
（4）建设用地规划许可证（规委）；
（5）建设用地批准书（国土局）；
（6）方案批准通知书（规委）；
（7）获得计划任务（发改委）；
（8）征得政府有关部门的认同意见（人防、消防、园林、教育、市政、河湖、交通）；
（9）建设工程规划许可证（规委）；
（10）施工许可证（建委）；
（11）办理预售登记，取得预售许可证（建委）。
5.简单介绍一下怎么审核“五证”
（1）判断项目占地是否属于违章建筑——建设用地规划许可证
建设用地规划许可，是判断项目所在地的占地情况是否合法的证据。尽管项目基本位置是正确的，但是如有超出四界的部分仍属于违章建筑。
（2）判断项目工程是否属于违章建筑——建设工程规划许可证
建设工程规划许可，是判断项目工程情况是否合法的证据。尽管项目占地合法，但是如果发生达不到容积率标准、或超过了规划建筑面积、或建筑位置移动等情形，仍属于违章建筑。
（3）判断项目是否属于土地增值税征收范围——国有土地使用证
国有土地使用证，是判断土地是否属于国有性质的证据，也是判断是否属于土地增值税征收范围的证据。如果项目占地不具有国有性质，根据条例的规定则不属于土地增值税的征收范围。
（4）判断项目施工支出是否属于土地增值税扣除项目范围——建筑工程施工许可证（建设工程开工证）
建筑工程施工许可证（建设工程开工证），是判断开发项目的施工单位是否具有施工资格，开发商是否具有建设单位资格的证据。我国的建筑市场是严格的招标制度，房地产开发项目的施工许可证注明的施工单位才有资格从事该项目的施工行为，只有支付给具有某项目施工资格的施工单位费用才能计入土地增值税扣除项目。审核项目主体施工成本时，开具发票的施工单位名称必须与施工许可证注明的名称一致，否则不允许计入土地增值税扣除项目。
（5）判断项目清算条件的起点标志——销售许可证或预售许可证
销售许可证或预售许可证，是判断开发项目是否具有销售资格的证据。未取得销售资格的开发项目不存在土地增值税清算的问题，取得销售许可证的时点是确认清算条件的起点。
（二）确定应税行为
1.甲公司应税行为的审核
我们通过从下面三个方面进行判断，甲公司应税行为已经发生：
（1）截至20##年10月31日止，甲公司已取得了《销售许可证》，许可证号为：京房售证字（2004）53号、京房售证字（2003）843号。根据甲公司提供的加盖公章的《销售情况统计表》，已经销售132,500.01平方米，由此可判定甲公司转让行为已经发生；
（2）截至20##年10月31日止，甲公司已取得了《国有土地使用权证书》，并签定了《国有土地使用权出让合同》，支付了地价款，取得了相关票据，由此可判定甲公司转让对象为国有土地使用权；
（3）截至20##年10月31日止，甲公司的花园小区项目已经销售，并向购买方开具了收款凭证收取款项，由此可判定甲公司已经取得增值收入。
在对本案中的转让行为进行鉴证时，应填制工作底稿（范本）中的《转让行为鉴证表》“发生情况”相关栏次。
2.开发商的开发项目与非开发项目的鉴证确认
对于如何区分从事房地产开发与非从事房地产开发，这个问题主要是在房地产开发企业，非房地产开发企业不存在这个问题。因为，房地产开发施行严格的市场准入制度，没有取得房地产开发资格的企业和个人，开发的房屋土地不允许上市交易，市外交易不能享受房地产开发企业的许多优惠政策。
在实际工作中，我们应根据出让方的立项文件确认转让房屋土地的交易性质？判断其是否属于开发项目？下面我再举个案例，来与大家一起探讨一下。
（1）背景介绍
某投资管理公司将在建生产用房以4500万元的价格，转让给某房地产开发企业。合同约定，受让方负责办理过户、纳税等事宜。
（2）是否属于清算项目的判断错误
受让方办理土地增值税申报手续时，主管税务所要求提交注册税务师事务所的鉴证报告。理由是，依据国税发[2006]187号文件规定，房地产开发企业办理房地产转让项目的土地增值税清算申报手续，应提交中介机构的鉴证报告。
（3）鉴证结论的争议
经注册税务师事务所鉴证后，确认扣除项目总额为4200万元，其中取得银行收据的利息150万元。转让方接到鉴证报告后提出两点意见：一是没有在开发成本的基础上，加计5%的房地产开发费用；二是增值额没有超过扣除总额的20%，应当享受免征土地增值税的照顾。注册税务师事务所解释说，转让方不是房地产开发企业不能享受加计扣除和20%以下增值免税照顾。转让方又进一步申辩，纳税手续是由受让方办理的，受让方是房地产开发企业，他们有资格享受这两项政策。受让方自豪地解释说，协议约定让受让方办理有关手续，是经过专家精心筹划的，我们研究过文件，房地产开发企业可以享受这两项政策的照顾。
（4）争议的思考
上述情况有两个问题值得思考：一是这项交易适用国税发[2006]187号文件吗？二是通过受让方房地产开发企业，办理土地增值税申报手续能够享受加计扣除和20%以下增值免税照顾吗？答案是否定的，理由如下。
首先，国税发[2006]187号文件只适用于房地产开发企业的商品房开发项目土地增值税清算，对于非从事房地产开发性质的房屋土地转让，不适用这个文件。目前还没有关于非从事房地产开发性质的房屋土地转让，应在申报环节提交中介鉴证报告的有关规定。因此，主管税务所要求纳税人提交中介鉴证报告，缺乏法律依据的支持。
其次，土地增值税的纳税义务人是转让方而不是受让方，土地增值税的有关规定只适用于纳税义务人。所转让房屋土地，无论受让方或代理人是否属于房地产开发企业，只要转让方不是房地产开发企业，或虽是房地产企业但转让的不是自己开发的商品房，均不能享受加计扣除和20%以下增值免税照顾。
（5）立项文件证明的事实——是技术改造项目而不是房地产开发项目
注册税务师事务所将通过上述两个问题的结论，做了进一步解释，并要求转让方重新审阅有关部门的立项文件。经查验，立项文件中没有关于房地产开发的内容，所有文件都是关于技术改造的立项内容。交易双方与注册税务师事务所达成共识，所转让的项目是投资公司从事非房地产开发性质的业务，不适用加计扣除和20%以下增值免税政策。
（6）启示
审核土地增值税清算项目，起点是确认所审项目的性质。如果有证据证明是房地产开发项目，按下列程序进行清算；如果不属于房地产开发项目，则应按非从事房地产开发业务进行处理，填报《土地增值税纳税申报表（二）（非从事房地产开发的纳税人适用）》。
对于土地增值税清算申报审核，实际工作中很多人习惯于从收入的审核开始，第二步审核扣除项目，第三步算税款。有些工作经验的人选择从项目开发情况的审核开始，也经常忽略建设项目性质的审核。出现这种状况，是因为很多人还没有认识到开发项目与非开发项目的税收待遇不同且申报程序也不同，当然也有的是故意混淆这个区别试图让非开发项目享受开发项目的待遇，前者容易造成错误的运用税收政策，后者则滥用税收政策。
上述分析告诉我们项目性质的审核，目的是区分项目是开发性质的还是非开发性质的。不同性质的开发项目，取证的范围和程序不同，事实认定的程序和结果也不同，税收待遇和申报程序有着质的区别。
3.如何判定应税行为
通过上面案例的分析，我们再介绍一下如何判定应税行为。判定纳税人是否发生土地增值税应税行为，应从以下三个方面进行：
一是发生了转让行为。开发商协议受让方式取得开发用地后再转让土地使用权，是开发商从政府手中取得土地使用权或从其他土地使用者手中取得土地使用权后，将土地使用权再转让给其他土地使用单位或个人的行为。该行为，属于土地增值税的应税行为。
二是转让的对象是国有土地。开发商协议受让方式取得开发用地后再转让土地使用权，是转让国有土地权的行为。该行为，属于土地增值税的应税行为。
三是取得了增值收入。开发商协议受让方式取得开发用地后再转让土地使用权，转让后，取得了增值收入，应缴纳土地增值税。对虽然发生转让房地产行为，但没有增值收入，如：通过继承、赠予等无偿转让房地产的行为不征税。
4.确认应税行为的税法依据
（1）确认应税行为的税法依据
A. 110号文件
国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》国税函发[1995]110号文件的规定：“根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。”
B. 645号文件
国税函[2007]645号文件规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
C. 21号文件
财税[2006]21号文件“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题”的具体规定如下：
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
（2）确认视同销售行为的税法依据
国税发[2006]187号文件规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”这个规定说明两种情况：一是开发产品自用，如用于职工福利、奖励；二是非货币交易，如对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。
5.甲公司工作底稿的填制
在判定应税行为时，我们应填制工作底稿（范本）中的《转让行为鉴证表》。甲公司转让花园项目清算过程中，应填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表2-06《转让行为鉴证表》。
（三）确定清算条件
1.甲公司清算条件的审核
我们通过从以下几个方面的资料进行比对，发现甲公司符合土地增值税清算条件：
（1）通过审核甲公司项目前期管理相关资料，发现甲公司已经取得与开发项目相关的“五证”等资料；
（2）经审核甲公司提供的《土地增值税项目登记表》，表中“项目名称（推广名）”登记为“花园项目”，与本案中清算项目“花园项目”一致；
（3）经审核甲公司提供的“五证”和《房屋测绘报告书》，发现甲公司花园项目共分为26#-30#及配商、31#楼、32#楼，其中26#-30#楼、32#楼为住宅，31#楼为写字楼。具体面积数据为：26#-30#及配商为住宅和商业，建筑总面积（含人防）为111,736.33平方米；31号楼为办公和商业，建筑总面积（含人防）为26,742.08平方米；32号楼为住宅和商业，建筑总面积（含人防）为14,628.79平方米。
（4）经审核甲公司提供的《房屋测绘报告书》、《房屋产权登记表》和其他相关资料，发现花园项目总可售面积为140,974.23平方米，具体数据为：27#楼18,276.15平方米；28#楼20,814.42平方米；29#楼20,871.58平方米；30#楼18,275.68平方米；配商23,042.08平方米；31#楼25,065.65平方米；32#楼14,628.67平方米。
经审核甲公司提供的《销售合同统计表》和抽查相关房屋销售合同，花园项目已售面积为132,500.01平方米，已出租面积为3,856.42平方米，已自用面积为4,617.80平方米。
通过对以上数据的计算得出，甲公司花园项目销售比例为93.99%，即已售面积为132,500.01平方米÷总可售面积为140,974.23平方米，符合国税发[2006]187号文件规定的应进行清算的条件。
2.在实际工作中应关注的情形
在对土地增值税清算条件进行鉴证时，应按照国税发[2009]91号文件的规定，区分不同情形关注相关问题：
（1）纳税人应进行土地增值税清算的鉴证应关注
A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的，应取得相关资料，确认项目全部竣工、完成销售。
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应取得相关资料，确认未竣工决算项目的整体转让情况。
C.直接转让土地使用权的，应取得相关资料，确认土地使用权已经直接转让。
（2）税务机关要求进行土地增值税清算的鉴证应关注
A.确认税务机关向纳税人发送，纳税人并收到《土地增值税清算通知书》；
B.确认税务机关要求进行土地增值税清算的原因，并说明是否符合文件规定。
3.清算条件的审核依据
国税发[2009]91号文件规定,土地增值税清算有两种情况：一是应进行清算的情况；二是主管税务机关要求清算的情况。具体规定如下：
（1）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
（2）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
4.清算条件的审核方法
清算条件有关资料的分析认定，应包括三方面内容：一是项目施工进度和项目的清算单位类型；二是认定哪些清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符合清算条件；三是按照《土地增值税清算申请表》的要求，对符合清算条件的清算单位，分别作出说明，并填写《土地增值税清算申请表》，为按每个清算单位分别进行纳税申报奠定基础。在具体分析认定中，要注意以下几个问题：
（1）审核清算项目资料是否齐全
纳税人提出清算申请后，税务机关受理人员将查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。因此，在提出申请前的清算条件认定阶段，应注重对清算项目资料的审核。
（2）审核清算项目是否与项目登记表一致
土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，因此必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。
（3）整体项目用途与面积分布情况的全面调查
（1）总况调查。
应调查：开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包括已对外出租一年以上的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况。
（2）普通标准住宅的调查。
应按税法规定，审核所清算项目普通住宅开发情况，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。
（4）销售比例的计算
计算销售比例时，应注意国税发[2006]187号文件规定的要求进行清算的第一个条件，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”。
其中“已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”这句话中的分母是“整个项目可售建筑面积”，而不是“总建筑面积”。
上述的销售比例的计算方法，与“四项成本”的每平方米工程造价的分母不同，它的分母使用的是“总建筑面积”。具体公式如下：
每平方米工程造价=“四项成本”总金额÷总建筑面积
5.确认清算条件应取得的资料
（1）直接转让土地使用权的转让合同；
（2）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
（3）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；
（4）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；
（5）清算项目的工程竣工验收报告；
（6）主要开发产品（工程）销售明细表；
（7）确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的项目竣工清算报表、已完工开发项目成本表、清算项目的销售许可证、房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。
（四）确认清算申报期限
1.甲公司清算申报期限的审核
截至20##年10月31日该项目准备销售面积部分已经销售完毕，按国税发[2009]91号文件的规定，甲公司应于20##年1月底前办理清算手续。
2.清算申报期限的审核依据
土地增值税清算申报期限分两种情况进行确定：一是应进行清算的情况；二是主管税务机关要求清算的情况。国税发[2009]91号文件，对土地增值税的清算申报期限作出了规定：
（1）对于应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
（2）对于要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
3.清算申报期限的审核方法
（1）清算申请期限
对项目清算申请期限进行审核，应注意以下问题：审核符合应清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续；审核符合要求清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续。
（2）清算后再转让房地产的申报情况审核
对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，应注意审核纳税人是否按规定办理土地增值税的纳税申报手续。
（五）确认执行清算鉴证业务的时间条件
20##年11月1日，甲公司委托某税务师事务所，对花园项目进行土地增值税清算鉴证。因此，甲公司花园项目土地增值税清算鉴证业务是作为发出《土地增值税清算受理通知书》的前置程序，出具报告是在清算申请环节。甲公司花园项目属于国税发[2009]91号文件规定的应进行清算的情况，执行业务的时间应为达到清算条件之日起90日内，即20##年10月31日起90日内。
（六）清算起始时间、清算截止时间
对甲公司清算起始时间、清算截止时间进行确认，应从以下三个方面进行分析：
1.本案中满足清算条件之日应为20##年10月31日，那么在填制工作底稿（范本）中的《项目基本情况鉴证表》时，本次清算截止基准日期应为20##年10月31日。
2.本案中，甲公司取得第一宗土地使用权证书的日期为20##年1月16日，花园项目的清算起始时间可以根据取得土地使用权证书时间确认为20##年1月16日。如果，采取了先开发后办证的非规范程序，应根据开发商实质取得土地开发权的日期确认项目清算起始时间。
3.与甲公司工程部门人员进行沟通，对清算期内的项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况进行了解，并取得相关的证据资料。
（七）分期开发项目各期清算方式的一致性
由于甲公司花园项目一期进行开发，因此不涉及分期开发各期清算方式的问题。
如果甲公司花园项目分两期进行开发，第一期开发为26#-30#楼及配商，第二期开发为31#、32#。那么，在进行土地增值税清算时，就应按两个清算单位进行清算。在收入、成本的确认时，就应考虑由于分期开发应注意的问题。如，一期清算时对取得土地使用权所支付金额按国有土地使用权转让合同中明确记载的一期所占土地面积进行扣除，在进行二期清算时使用同样方法按占地面积确认二期扣除项目中的取得土地使用权所支付金额，而不能使用建筑面积或可售面积。
在鉴证分期开发项目，填写《会计政策和税收政策调查表》时，应注意取得已经清算各期 “成本费用分配的标准”、“开发产品销售收入额确认的标准”、“开发产品视同销售确认收入的标准” 的相关资料，保证各期使用的标准一致。
三、清算单位的确认
（一）甲公司清算单位的审核
甲公司花园项目《建设用地规划许可证》为一个证，《国有土地使用证》、《建设用地施工许可证》、《建设工程开工证》、土地使用权出让合同均为三个证，销售许可证为两个证，但由于该项目企业一次性进行开发投入并销售，依据准则及指南的规定，我们应将其作为一个清算单位进行清算。
假如本案中，花园项目按两期进行开发，那么在土地增值税清算时，应确认为两个清算单位。
（二）甲公司工作底稿的填制
审核清算单位的确认情况应填制工作底稿（范本）中的《成本核算对象（清算单位）鉴证表》。在填写该表时，应注意：清算项目名称应与确认清算单位相关法定文件上记录的名称保持一致。对于同一个清算单位法定文件资料记录的内容不一致时，应考虑法定文件是否存在变更名称，应向被鉴证单位索取相关证据资料，并与被鉴证单位进行书面确认。
甲公司转让花园项目清算过程中，应填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表2-05《成本核算对象（清算单位）鉴证表》。
（三）不征税和免税的税法依据
清算单位确认之后，应就各清算单位是否符合不征税或免税的条件做出分析判断。如果一个开发项目均为不征税或免税项目，审核程序与不征、免征、应征等情形都存在的项目采取的审核程序是不同的。为了避免错误的选择审核程序，提高工作效率，应重视每个清算单位的税收政策适用情况审核，且这个程序应该在收入审核之前完成。
根据现行土地增值税有关规定，下列事项不征税或免税。
1.房地产的继承
房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。继承通常分为法定继承和遗嘱继承。法定继承主要是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承该房地产；遗嘱继承主要是指由死者生前所立遗嘱中指定的继承人继承该房地产。这种行为中发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。
2.房地产的赠与
房地产的赠与是指房产的原产权所有人（即赠与人）依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人（即受赠人）的民事法律行为。
财税字［1995］48号文件规定，“上述‘赠与’是指如下情况：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益组织。”
这种行为虽发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即赠与人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。
3.房地产出租
房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。但对于以出租名义转让房地产之实，以逃避土地增值税的，应根据《征管法》的有关规定进行处理。
4.房地产抵押
房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人，作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的收入，但实际上这些收入在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税只是待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让，应列入土地增值税的征税范围。
5.房地产的代建房
房地产的代建房行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，收入是一种劳务收入，故不属于土地增值税的征税范围。
6.房地产的重新评估
房地产的重新评估是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
7.国家收回、征用
因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转移的。这种情况发生了房地产权属的变更，原房地产所有人、土地使用人也取得了一定的收入（补偿金），但根据条例的有关规定，对此免征土地增值税。此外，对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，《细则》规定也免征土地增值税。
四、普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分
（一）甲公司普通住宅、非普通住宅的判定
依据实施细则规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
因此，我们在进行土地增值税清算时，应首先判定开发项目是否属于普通标准住宅。在判定开发项目是否属于普通标准住宅时，应按国办发[2005]26号和各省市下发的本地区享受优惠政策普通住房的具体标准进行，并填写《普通住宅判定表》。
填写《普通住宅判定表》时，相关数据信息的取得如下：
1.项目规划容积率可从《国有土地使用证》上获取，或从项目规划的相关图纸上获取。如甲公司花园项目中，《国有土地使用证》中“建筑容积率”为2.84。
2.单套建筑面积标准，为各省市下发的本地区享受优惠政策普通住房的建筑面积标准。如北京对享受普通标准住宅优惠政策的判定，按每栋住宅楼的总建筑面积除以每栋楼的总用户数，平均每户的建筑面积在140平方米以下的，就可以作为普通标准住宅享受有关优惠政策。
3.项目土地级别，应以各省市下发的关于土地级别认定的相关文件进行判定。如甲公司花园项目中，土地座落在东城区，根据京地税地[2007]229号文件规定，该项目土地级别为二级。
4.以每平方米平均交易价格的判定标准，为各省市下发的本地区享受优惠政策普通住房的交易价格判定标准。
5.以每套销售价格的判定标准，为各省市下发的本地区享受优惠政策普通住房的交易价格判定标准。如甲公司花园项目中，依据京建办〔2008〕732号文件规定，以每套销售价格为判定标准，该地区享受优惠政策住房平均交易价格总价人民币258万元/套。
一般情况下，同一地区普通住宅交易价格的判定标准只采取“4”、“5”中的一种。
6.对于普通住宅建筑面积的判定按每栋住宅进行判定的情况下，“共有住房（套）”为测绘报告中记录该栋住宅可销售的套数；“总建筑面积（不含人防）”为测绘报告中记录该栋住宅可售总面积；“户均建筑面积”为“总建筑面积（不含人防）”除以“共有住房（套）”；“总售价”为该栋住宅已售实现的销售收入总和；“已售面积”为该栋住宅已售实现销售的面积；“平均单价”为“总售价”除以“已售面积”；“已售套数“为该栋住宅已售实现销售的套数；”每套平均售价“为“总售价”除以“已售套数”。
（二）甲公司工作底稿的填制
鉴证普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分情况，应填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》。甲公司转让花园项目清算过程中，应填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表2-03普通住宅判定表》。
（三）普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分
我们在进行鉴证时，按财税字[1995]48号的规定，应准确地划分普通住宅与非普通住宅的收入和支出，并能分别计算其增值额。并应根据项目核算情况确认是否可享受免征土地增值税的优惠。
对收入的划分，主要依据商品房购销合同统计表、销售明细表、测绘报告、账面记录的收入相关资料来进行确认。依据国税函［2010］220号文件规定，由于土地增值税的收入确认时间与财务制度规定的确认时间不一致，因此，对收入的确认不能仅参照账面的数据，还应依据商品房购销合同统计表、销售明细表。文件规定如下：
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
对支出的划分，应分两种情况进行处理，对能直接确认成本，应依据成本合同，成本明细账以及相关法定证据进行划分确定；对属于共同成本性质的支出，应按一定的比例进行分摊，如建筑面积或占地面积等。具体做法将在“第四讲扣除项目类基础数据表的编制”中进行讲述。
（四）实际执行应注意的问题
在实际操作中，我们应注意以下四个问题：
1.要注意确定开发建造的房地产项目是否属于普通标准住宅。凡从事工业、商业及娱乐业用房地产（如高尔夫球场、娱乐城、游乐中心等）开发建造转让的，都不属于普通标准住宅的免税范围；那些虽属于按住宅建造，但造价昂贵、装修超豪华、占地面积很大、建筑面积大大超过正常水平的花园别墅、度假村、高级小洋楼、高级公寓等，也不属于普通标准住宅的免税范围。
2.要注意确认增值额是否超过扣除项目金额的20%这一免税界限。对那些虽然按普通标准住宅开发建造，但取得的增值额超过扣除项目金额20%的，按规定也不能免税。
3.对增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算征收土地增值税，不能仅就其超过扣除项目金额20%的部分计算征税。
4.对纳税人既从事普通标准住宅开发建造，又搞其他房地产开发建设的，在计算增值额时，如果能够准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，应分别计算，确定其征免土地增值税；如果不能准确区分建造普通标准住宅与开发其他房地产的收入额和扣除项目金额的，则不能按《条例》和《细则》的规定享受减税免税的政策优惠。
（五）征税项目与免税项目的划分
甲公司花园项目清算时对取得土地使用权所支付金额按《国有土地使用权转让合同》中明确记载的属于普通住宅的26#-30#号楼所占土地面积进行扣除，对配商和31#、32#楼的取得土地使用权所支付金额进行确认时，也应使用同样的计量方法。
对征税收入和免税收入，应按会计账面记载金额、《商品房购销合同统计表》及相关资料，对属于普通住宅的26#-30#号楼与配商、31#、32#楼的收入分别进行确认，对其成本按税法规定的方法进行分摊确认。
五、甲公司《项目基本情况表》的填制
在对清算项目的项目前期管理进行鉴证，应填制工作底稿（范本）中的《项目基本情况表》。甲公司转让花园项目清算过程中，应填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表2-02项目基本情况鉴证表》。
第二讲 收入类基础数据表的编制
第一节 收入类基础数据表的审核
一、收入类工作底稿介绍
收入类工作底稿共6张，是中税协统一设计的范本，本讲中增加自行设计工作底稿1张，为《计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表》。中税协统一设计的范本中：《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》、《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》、《商品房出租及其他自用鉴证表》为进行转让商品房清算鉴证时专用，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》为进行转让其他项目清算鉴证时专用，其他2张为通用工作底稿。该6张工作底稿分别为：《房地产转让收入鉴证表》、《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》、《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》、《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》、《商品房出租及其他自用鉴证表》、《未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表》。
二、收入类工作底稿填制情况审核要点
（一）审核工作底稿所列事项是否全面填制，对漏项的应追加鉴证程序。
（二）审核工作底稿披露的鉴证事项在鉴证项目中的实际发生情况。
（三）审核会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性情况。
（四）审核《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载金额的一致性。
三、鉴证程序审核
审核收入类工作底稿，应关注外勤人员是否执行了土增指南第十七条至第二十二条规定的鉴证程序。下面介绍土增指南第十七条至第二十二条规定的收入类情况鉴证程序的具体规定：
第十七条 根据准则第十七条、第十八条的规定鉴证收入项目，应特殊关注：
（一）调查收入有关的内部控制：
1、根据收入有关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等内控要素，评价内部控制的设计有效性；
2、调查内部控制的运行有效性；
3、综合设计和运行的评价，对销售有关的内部控制的有效性做出总体评价；
4、评估销售有关内部控制目标实现的风险，判断是否存在重大漏洞。
（二）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入增值额的收入。
（三）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。
（四）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）确认其价值。对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。
（五）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。
（六）对房地产销售合同的审核。在审核转让房地产取得的收入时，应当查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。
（七）获取或编制房地产转让收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及土地增值税纳税申报表等进行核对。
（八）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
（九）鉴证清算项目收入应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《企业内部控制调查表》，《与收入相关的面积明细鉴证表》，《房地产转让收入鉴证表》，《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》，《商品房出租及其他自用鉴证表》，《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》。
第十八条 根据准则第十八条的规定鉴证收入截止性测试、销售业务真实性、销售收入准确性，应特殊关注：
（一）收入截止性测试可选择下列方法：
1.以账簿记录为起点。从资产负债表前后若干天的账簿记录查至记账凭证，检查发票存根与交房凭证，目的是证实已入账收入是否在同一期间已开具发票并发货，有无多记收入；
2.以销售发票为起点。从资产负债表日前后若干天的发票存根查至交房凭证与账簿记录，确定已开具发票的货物是否已发货并于同一会计期间确认收入。具体做法是抽取若干张在资产负债表日前后开具的销售发票的存根，追查至交房凭证和账簿记录，查明有无漏记收入现象；
3.以交房凭证为起点。从资产负债表日前后若干天的交房凭证查至发票开具情况与账簿记录，确定销售收入是否已记入恰当的会计期间。
（二）鉴证销售业务的真实性可选择下列方法：
1.对销售退回业务应根据退回合同、收款单证、退款单证、产权证等证据，确认销售退回的真实性；
2.对销售折扣与折让业务应根据被鉴证单位折扣折让制度和按税法规定开据的折扣折让发票，确认折扣折让的真实性；
3.对以土地使用权投资开发的项目应根据有关工商登记资料、出资协议、产权证等证据，确认土地使用权投资的真实性；
4.对按揭销售业务应根据销售合同、报房屋管理部门按揭资料、银行按揭合同等证据，确认按揭销售业务的真实性；
5.对以房地产换取土地使用权应根据交换前后的产权证、交换合同、评估报告等证据，确认以房地产换取土地使用权的真实性；
6.对还本销售业务应根据还本销售合同、产权证明、销售发票、收款单证等证据，确认还本销售业务的真实性；
7.对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致而发生补、退房款的，应根据销售合同、测量报告、退补款凭证等证据，确认退补款业务的真实性。
（三）鉴证销售收入的准确性可选择下列方法：
1.审查销售发票上的数据；
2.审查主营业务收入明细账、记账凭证及销售发票等原始凭证；
3.审查销售发票上的详细内容及销售价目表；
4.审查销售收入确认时间；
5.审查销售收入计价、分摊、结转等情况；
6.审查商品房销售收入的会计处理归属清算项目是否正确，是否存在应记入本清算项目销售收入错记入其他清算项目，或将应记入其他清算项目销售收入错记入本清算项目。
（四）收入的截止性测试，鉴证销售业务的真实性、准确性，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《房地产转让收入鉴证表》，《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》，《商品房出租及其他自用鉴证表》，《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》，《本次清算项目成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）》，《本次清算项目成本分摊比例鉴证表（其他项目）》。
第十九条 根据准则第十九条的规定鉴证征税收入与免税收入的划分情况，应特殊关注：
（一）征税项目与免税项目的转让收入的确认、计量方法是否一致。
（二）正确划分征税项目与免税项目的收入界限。
（三）鉴证征税收入与免税收入的划分情况，应填制工作底稿（范本）中的房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）和房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）。
第二十条 根据准则第二十条的规定鉴证核定征收情形，应特殊关注：
（一）对被鉴证人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由等按税法规定应核定征收的情形，但符合准则第十六条规定的接受委托条件的清算项目，鉴证时应特殊关注：
1.是否符合本准则第十六条规定的委托条件；
2.应根据税务机关的核准文件，审核由税务机关根据评估价格确定的收入。
（二）对被鉴证人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由等按税法规定应核定征收的情形，但符合准则第十六条规定的接受委托条件的清算项目，鉴证时应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》。
第二十一条 根据准则第二十一条的规定鉴证非直接销售和自用房地产的收入确认情况，应特殊关注：
（一）能够取得清算项目的同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，视同销售金额按平均价格确定。
（二）属于税务机关核定征收情况的，依据税务机关的核准文件，确认视同销售房地产的收入。
（三）清算项目的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（四）鉴证非直接销售和自用房地产的收入确认情况，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》，《房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）》，《商品房出租及其他自用鉴证表》。
第二十二条 根据准则第二十二条的规定鉴证代收费用的确认情况，应特殊关注：
（一）如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。
（二）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
（三）对将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的，应做调减开发成本或开发费用。
（四）鉴证代收费用的确认情况，应填制工作底稿（范本）中的《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》。
第二节 案说收入类基础数据表的编制
一、甲公司收入情况
（一）甲公司收入账面情况
1.主营业务收入账户记录情况
企业账面按合同约定收款和收款进度确认销售收入，计入“主营业务收入”科目，分年度具体数据如下：
主营业务收入明细表
2.预收账款账户记录情况
企业账面按实际收到款项，计入“预收账款”科目贷方，分年度具体数据如下：
预收账款明细表
（二）甲公司收入鉴证取得的相关证据资料
1.商品房购销合同统计表
2.销售发票及明细表
3.销售合同（含房管部门网上备案登记资料）
4.商品房销售（预售）许可证
5.房产销售分户明细表
6.收入总分类账、明细分类账会计分录以及对财务报表予以调整但未在账簿中反映的其他分录
7.银行进账单
8.发生补、退房款的收入调整情况资料
9.对销售价格进行评估，并判断有无价格明显偏低情况形成的资料以及其他与收入有关的信息和资料。
二、收入项目鉴证
（一）甲公司收入数据整理后的基本情况
1.甲公司开发花园项目，办理完面积差多退少补后，《商品房购销合同统计表》相关数据汇总如下：
商品房购销合同统计汇总表
2.未售房屋的使用情况如下：
27号楼、28号楼、29号楼、30号楼、32号楼未售部分房屋已转为自用；配套商业和31号楼未售部分房屋出全部出租，已取得出租收入分别为240万元、170万元。
（二）甲公司审核过程中发现的问题
1.在审核商品房购销合同统计表时，发现31号楼销售单价明显低于同期同类销售价格，与企业财务人员核实，该楼销售对象为公司股东，存在关联交易行为。
2.由于该项目属于联合建设项目，甲公司分配给乙厂所得10,000.00平方米商业用房产未进行财务处理。
（三）甲公司收入项目的鉴证
1.相关面积数据的鉴证
在进行土地增值税清算鉴证时，相关面积数据的鉴证极为重要，其直接影响到可售面积的确认、成本的分摊等，对税金的计算造成直接的影响。在实际工作中，我们应以测绘报告提供的相关数据为基础，从以下几个方面入手鉴证相关面积数据：
（1）建设用地规划许可证与国有土地使用证宗地面积是否一致；
（2）《建设工程规划许可证》与《建筑工程施工许可证》中建筑面积是否一致。
（3）《销售许可证》与测绘报告中可售面积是否基本一致；
（4）《商品房购销合同统计表》与测绘报告中可售面积是否一致；
（5）预售面积与测绘报告实测面积的面积差调整情况，确认退补款业务是否真实发生。
审核面积的相关数据时，应填写《与收入相关的面积明细鉴证表》、《公共配套设施面积情况鉴证表》。
2.《与收入相关的面积明细鉴证表》的填写
在填写《与收入相关的面积明细鉴证表》时，应注意：普通标准住宅的面积，应与《普通住宅判定表》中判定的普通住宅面积保持一致。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。在本案中，根据京建办〔2008〕732号文件的规定，甲公司判定是否为普通标准住宅时，按住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于该区域内住房平均交易价格258万元/套三个标准来进行判定。
在甲公司开发的花园项目中，应按《房屋测绘报告》中的相关数据，结合《普通住宅判定表》，对所建设房屋的性质进行判定，并对相关面积数据进行确认。对于公共配套设施等面积，应据根据企业提交的属于非营利性的证据，如无偿移交政府的应提交移交政府的相关合同，并结合《商品房销售合同》中有关配套设施建设和产权的相关约定，进行确认。
鉴证清算项目中的面积相关数据时，应填写《与收入相关的面积明细鉴证表》。甲公司转让花园项目清算过程中，应填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表2-04收入相关的面积明细鉴证表》、表2-04-01《公共配套设施面积情况鉴证表》。
3.销售情况审核
销售情况的审核，应关注收入截止性测试、销售业务真实性、销售收入准确性等三点。
（1）甲公司花园项目销售收入的截止性测试。我们采取以账簿记录为起点的方法进行。通过调取甲公司20##年9月1日至20##年10月31日主营业务收入账簿，确认该期间甲公司花园项目取得销售收入27,447,931.50元，核实相应的记账凭证，检查发票存根联与交房凭证，确认甲公司有无多记或少记收入的情况。
（2）甲公司花园项目销售业务的真实性鉴证。甲公司花园项目中，对按揭销售业务，我们根据销售合同、报房屋管理部门按揭资料、银行按揭合同等证据进行比对后，确认按揭销售业务已真实发生；对甲公司以开发商品房换取开发权的行为，我们根据相关协议，确认甲公司以开发商品房换取开发权的行为已经真实发生。但甲公司对该项交易未进行账务处理，经确认该项交易行为应确认销售收入34,125,151.10元；甲公司花园项目已销售商品房中，对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致而发生补、退房款的，我们根据销售合同、测绘报告、退补款凭证等证据进行比对后，确认退补款业务的真实发生。
（3）甲公司销售收入的准确性鉴证。在审核甲公司销售收入的准确性时，我们通过取得甲公司发票统计表，核实花园项目已开具销售发票金额为696,672,998.57元；主营业务收入明细账、记账凭证记录花园项目收入为696,672,998.57元。
4.销售额的审核
（1）销售合同审核
在本案中，经过抽查部分《商品房销售合同》，合同中记录：
第四条 计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：
1.按建筑面积计算（55.74平方米），该商品房单价为（人民币）每平方米8838.72元，总金额（人民币）肆拾玖万贰仟陆佰柒拾元整。
……
第五条 面积确认及面积差异处理
依据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本要款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第贰种方式进行处理：
1.双方自行约定：
……
2.双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。
……
我们在审核过程中，鉴证确认的房屋销售收入应为合同中约定的办理完“面积确认及面积差异处理”后确认的金额。如上述合同中，协议中约定销售建筑面积为55.74平方米，该房屋交付时，实际面积为56.03平方米，该套房屋的面积差为0.29平方米。那么，该套房屋的销售收入应确认为495,323.00元（492,670.00+0.29*8,838.72）
本案中，甲公司提交的《商品房购销合同统计表》中的销售面积为确认面积后，办理完多退少补后的金额。
在本案中，经过将合同记载的金额、销售面积汇总后，与清算面积和收入进行核对，应确认土地增值税计税收入中取得货币性收入和视同销售收入应为759,227,168.49元（具体数据见本讲“一、甲公司收入基本情况”）。
（2）实物收入审核
假设，某房地产开发企业在销售房屋过程中，买受人以持有的存货抵顶房款，该项存货账面价值300万元，经评估机构确认其价值为280万元，那么我们应以280万元确认为房屋的销售价格。
甲公司花园项目开发中，存在与乙厂以开发商品房地产换取开发权的行为，对换出的房产，应确认土地增值税计税收入中取得非货币性收入34,125,151.10元。
（3）成交价合理性审核
在本案中，31号楼的销售行为存在关联交易，应根据主管税务机关确认的交易金额确认其销售收入。
如本案中，在审核商品房购销合同统计表时，发现31号楼销售单价明显低于同期同类销售价格，与企业财务人员核实，该楼分配给公司股东。因此在审核时，应依据实施细则规定，对该栋楼的转让收入进行评估，并经当地税务机关确认后进行调整。调整后，31#楼转让收入为106,606,195.00元。我们在填写工作底稿时，应将其与账面已确认金额的差额填入《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》中“视同销售收入”的“审核调整额”栏次，同时填入本表“分配股东作价金额”的“审核调整额”栏次。
开发商以房地产开发项目对外股权投资，成交价合理性审核，应考虑纳税人执行会计制度的影响。因为执行会计制度的纳税人对外投资按协议价确认，执行会计准则的纳税人对外投资按公允价确认。
（4）明细资料审核
本案中，我们通过对房地产转让收入明细表的复核，对预收账款——花园项目、主营业务收入——花园项目、应收账款——花园项目等明细账进行比对，结合上述关联交易的调整和甲公司的联合开发行为应确认的收入，最终确认房地产转让收入金额为793,352,319.59元。
（5）预售收入收入的处理
预售房所有权还没有转移，不符合土地增值税征收范围的规定，项目预售收入不属于土地增值税的应税收入。但对于预售收入应征营业税和企业所得税。
三、征税收入与免税收入的审核
在本案中，花园项目26#-30#楼符合普通住宅的标准，并单独核算，符合享受免税资格的要求。对该项目房屋销售收入，采取直接依据《商品房购销合同统计表》及相关合同直接确认的方法，由于该项目普通住宅销售收入的确认不存在税法规定应予以调整销售价格的行为，因此可直接确认普通住宅销售收入为478,814,494.59元。
四、非直接销售和自用房地产的收入的审核
（一）甲公司非直接销售的审核
在本案中，由于该项目属于联合建设项目，甲公司分配给乙厂所得10000平方米商业用房产未进行财务处理。我们在鉴证过程，应将其作为收入处理。该项收入甲乙双方于合作前约定价款为34,125,151.10元，我们在填写工作底稿时，应将其填入《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》中“视同销售收入”的“审核调整额”栏次，同时填入本表“换取非货币性资产作价金额”的“审核调整额”栏次。
甲公司如果发生了国税发〔2006〕187号规定的视同销售情形，将其填入《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》中“视同销售收入”的“审核调整额”栏次，同时填入本表“取得其他收益金额”的“审核调整额”栏次。文件规定的具体情形为：将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。
（二）甲公司自用房的审核
本案中，清算项目的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途，经查实出租和转为自用房产均未发生产权转移，因此不征收土地增值税，出租房产取得的收入不作为清算收入，出租和转为自用房产面积相对应的成本在计算土地增值税时不予扣除。
在对清算项目的自用房进行鉴证，应填制工作底稿（范本）中的《商品房出租及其他自用鉴证表》。甲公司转让的花园项目清算过程中，应填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表3-03《商品房出租及其他自用鉴证表》
五、代收费用的审核
（一）交易设计
本案中，未发现存在计入房价中的代收费用的行为。
假设，本案中合同第四条改为：“第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算（55.74平方米），该商品房单价为（人民币）每平方米8838.72元，总金额（人民币）肆拾玖万贰仟陆佰柒拾元整。该单价中包含代乙方向主管部门支付的专项维修资金200元/平方米。”
（二）计入房价的代收费用的审核
在专项维修资金计入房价的情况下，确认房产转让收入时，应将代收费用——专项维修资金作为转让房地产所取得的收入，计算缴纳土地增值税。该项代收费用可以在计算土地增值税时予以扣除，但应调减加计扣除以及房地产开发费用计算基数。由于该数据影响土地增值税的扣除，建议事务所在进行鉴证时，可增加《计入房价的代收费用鉴证表》，表样如下：
（三）未计入房价的代收费用的审核
如果，本案协议中另行约定，乙方向主管部门支付的专项维修资金200元/平方米，由甲方另行收取代交。那么，在确认转让房地产所取得的收入时，可不计入。该项目销售面积为56,908.14平方米，若都按200元/平方米代收专项维修资金，应填写《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表3-04《未计入房价单独收取的代收费用鉴证表》。
六、不征税收入的审核
（一）审核要点
1.审核不征税交易发生情况；
2.分项计算不征税收入金额。
（二）审核依据
1.房地产的继承
房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。继承通常分为法定继承和遗嘱继承。法定继承主要是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承该房地产；遗嘱继承主要是指由死者生前所立遗嘱中指定的继承人继承该房地产。这种行为中发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。
2.房地产的赠与
房地产的赠与是指房产的原产权所有人（即赠与人）依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人（即受赠人）的民事法律行为。
财税字[1995]48号文件规定，“上述‘赠与’是指如下情况：
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益组织。”
这种行为虽发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即赠与人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。
3.房地产出租
房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。但对于以出租名义转让房地产之实，以逃避土地增值税的，应根据《征管法》的有关规定进行处理。
4.房地产抵押
房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人，作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转占有的法律行为。这种情况下由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的收入，但实际上这些收入在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税只是待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让，应列入土地增值税的征税范围。
5.房地产的代建房
房地产的代建房行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，收入是一种劳务收入，故不属于土地增值税的征税范围。
6.房地产的重新评估
房地产的重新评估是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
7.国家收回、征用
因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转移的。这种情况发生了房地产权属的变更，原房地产所有人、土地使用人也取得了一定的收入（补偿金），但根据条例的有关规定，对此免征土地增值税。此外，对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，《细则》规定也免征土地增值税。
（三）申报资料
不征税收入的资料属于会计核算资料，审核事项为逻辑关系审验和收入账务处理方法认定。
资料来源科目为“主营业务收入”、“其他业务收入”、“应收账款”、“预收账款”和纳税人用于核算不征税收入销售款项的其他科目。如：
1.主要开发产品（工程）不征税交易明细表；
2.不征税交易行为减少商品房有关资料；
3.银行明细对账单。
（四）审核方法
1.审核发生情况。对不征收土地增值税的商品房交易，应根据税法规定的不征税范围，以交易资料为依据，分类确认不征税交易的发生情况。
2.计算不征税收入金额。在确认不征税收入金额时，应包括货币收入、实物收入和其他收入。
3.关注政策变化。以房地产进行投资、联营、合作建房20##年2月1日起征税。
根据国税发[2006]187号文件对视同销售项目的规定，财税字[1995]48号文件规定的下列两项免税规定，自20##年2月1日起停止执行。
（1）以房地产进行投资、联营。
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
（2）合作建房、按比例分房建成后自用。
对于一方出地,一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
4.对于不征税销售收入，在《土地增值税纳税申报表（一）》中不反映，不属于申报事项。
七、本次清算转让收入总额的审核
（一）审核要点
1.收入总额事实方面；
2.收入总额会计方面；
3.收入总额税收方面。
（二）审核依据
1.按收入补偿形式分类计算收入。执行国家税务总局国税发[1995]90号文件规定的地区，纳税人按清算单位分别计算货币收入、实物收入、其他收入；
2.按转让对象分类计算收入。执行省市、自治区自定《土地增值税纳税申报表（一）》的地区，根据当地报表收入分类情况，按清算单位分别计算填报。如北京是按照“转让土地收入”、“转让地上建筑物及其附着物收入”计算填报。
（三）申报资料
1.收入总额事实方面，包括商品房购销合同统计表、销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表、捐赠、投资合同、企业管理当局批件或者决议、外部批文及其他有关信息和资料。
2.收入总额会计方面，包括总分类账、明细分类账会计分录以及对财务报表予以调整但未在账簿中反映的其他分录、银行进账单等信息和资料。
3.收入总额税收方面，包括销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据证据及三者关联性分析的自制资料，销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积数据资料，发生补、退房款的收入调整情况资料；对销售价格进行评估，并判断有无价格明显偏低情况形成的资料以及其他与收入有关的信息和资料。
（四）审核方法
征税收入总额应根据转让收入计算的基本情况，选择下列方法确认征税收入总额。
1.以主营业务收入为基础计算的征税收入总额，应以不包含不征税销售收入为基础。公式如下：
征税收入总额=主营业务收入+视同销售收入
2.以税务机关根据或参照评估价格确定纳税人转让房地产收入，为基础计算的征税收入总额，应以不包含不征税销售收入为基础。公式如下：
征税收入总额=税务机关确认收入+视同销售收入
3.以交易方式分项计算收入的合计数为基础，计算的征税收入总额，应以不包含不征税销售收入为基础。公式如下：
征税收入总额=按交易方式分项计算收入合计数+视同销售收入
按交易方式分项计算收入合计数包括如下事项：
（1）销售货币金额。
（2）换取非货币性资产作价金额。
（3）分配股东作价金额。
（4）分配投资人作价金额。
（5）用于职工福利作价金额。
（6）用于职工奖励作价金额。
（7）对外投资金额。
（8）抵偿债务金额。
（9）取得其他收益金额。
4.对征税总额按清算单位，进行分类确认。按照申报表的要求，有多项清算单位的，应按清算单位分别填制纳税申报表，分项办理纳税申报手续。无论是在确认收入还是在确认扣除项目的时候，应按清算单位分别确认。
八、甲公司填写的与收入项目鉴证相关的工作底稿
甲公司花园项目填写与收入项目鉴证相关的工作底稿如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表3-01《房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）》、表3-02《房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）》、表3-5《房地产转让收入鉴证表》。
第三讲 清算项目分摊比例类基础数据表的编制
第一节 清算项目分摊比例基础数据表的审核
一、清算项目分摊比例类工作底稿介绍
清算项目分摊比例类工作底稿2张，是中税协统一设计的范本，本讲中未增加自行设计工作底稿。其中：《本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）》为进行转让商品房清算鉴证时专用，《本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（其他项目）》为进行转让其他项目清算鉴证时专用。
二、清算项目分摊比例类工作底稿填制情况审核要点
（一）审核工作底稿所列事项是否全面填制，对漏项的应追加鉴证程序。
（二）审核工作底稿披露的鉴证事项在鉴证项目实际发生情况。
（三）审核数据逻辑关系的准确性。
（四）审核工作底稿中有关分摊比率确定方法是否符合项目的实际情况。
三、鉴证程序审核
审核清算项目分摊比例类工作底稿，应关注外勤人员是否执行了土增指南中第二节收入项目鉴证和第三节扣除项目鉴证规定的鉴证程序。
第二节 案说清算项目分摊比例基础数据表的编制
一、本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表的填写
1.本次清算项目总成本分摊方法，可选择按可售面积比例分摊，也可以选择按其他方法进行分摊。
2.总建筑面积的相关数据，取自项目基本情况类基础数据表中的相关数据。
3.总成本分摊比例，按确定的本次清算项目总成本分摊方法，分别确认普通住宅与其他商品房的分摊比例。
4.清算成本分摊比例，分别按普通住宅与其他商品房的已售面积占可售面积的比例计算确认。
5.本期清算面积，为本期清算项目的建筑面积。
二、甲公司清算项目分摊比例基础数据表的编制
甲公司花园项目填写《本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）》如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表4《本次清算项目成本分摊比例鉴证表》。
三、分摊方法的选择问题
国税发 [2006]187号文件规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
关于“其他合理的方法”的具体类型，总局目前没有做出明确规定，部分省市的地方税务局做出了规定。如，南宁市地方税务局南地税发[2008]221号文件规定，“对房地产开发企业同一项目中既包含住宅，又包含其他类型用房的，增加‘层高系数建筑面积分摊法’作为扣除项目的分摊方法。纳税人采用以上何种分摊方法，由纳税人自行确定。”又如，福州市地方税务局榕地税发[2008]108号文件规定，“房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的, 其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法”。
在当地税务机关没有明确规定增加新的分摊方法的情况下，所在地的事务应请协会与税务机关协商，确定是否增加新的分摊方法。在税务机关做出新的规定之前，事务所在鉴证的过程中，不要轻易地借鉴其他地区税务机关确定新增的分摊方法。因为其他地区税务机关以规范性文件作出的规定，仅适应于该地区税务机关管辖范围，并不能跨地区适用。根据目前行政诉讼法的规定，税务机关是否做出增加新的分摊方法，属于抽象行政行为，企业、中介机构等税务行政相对人，无权对该行为进行诉讼。因此是否增加新分摊方法，不存在税务机关的行为是否合法的问题。如果事务所跨地区适应新增分摊方法，在与稽查发生纳税争议时，应认定事务所适用依据错误，不存在税务稽查违法的问题。
第四讲 扣除类基础数据表的编制
第一节 扣除类基础数据表的审核
一、扣除类工作底稿介绍
扣除类工作底稿15张，全部为通用底稿，是中税协统一设计的范本，本讲中未增加自行设计工作底稿。该15张表分别为：《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》、《前期工程费鉴证表》、《建筑安装工程费鉴证表》、《基础设施费鉴证表》、《公共配套设施费鉴证表》、《开发间接费用鉴证表》、《四项成本测算鉴证表》、《支付的计入转让收入代收费用鉴证表》、《利息支出鉴证表》、《房地产开发费用鉴证表》、《与转让房地产有关的税金鉴证表》、《其他扣除项目鉴证表》、《扣除项目汇总鉴证表》、《成片受让土地分期开发项目共同成本鉴证表》。
二、扣除类工作底稿填制情况审核要点
（一）审核工作底稿所列事项是否全面填制，对漏项的应追加鉴证程序。
（二）审核工作底稿披露的鉴证事项在鉴证项目实际发生情况。
（三）审核会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性鉴证情况。
（四）审核相关成本合同所记载金额与会计账面确认成本金额差异情况。
三、鉴证程序审核
审核扣除类工作底稿，应关注外勤人员是否执行了土增指南第二十三条至第三十四条规定的鉴证程序。下面介绍土增指南第二十三条至第三十四条规定的扣除类情况鉴证程序的具体规定：
第二十三条 根据准则第二十三条的规定鉴证调查与扣除项目核算相关的内部控制，应特殊关注：
（一）根据扣除项目有关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等内控要素，是否存在评价内部控制的设计有效性。
（二）调查内部控制的运行有效性。
（三）综合设计和运行的评价，对销售有关的内部控制的有效性做出总体评价。
（四）评估扣除项目有关内部控制目标实现的风险，判断是否存在重大漏洞。
（五）调查与扣除项目核算相关的内部控制，应填制工作底稿（范本）中的《企业内部控制调查表》。
第二十四条 根据准则第二十四条的规定鉴证扣除项目，应特殊关注：
（一）审核各具体扣除项目发生的真实性、会计记录的完整性、金额和其他数据的恰当性、所属期间的正确性、确认内容的正确性、计价和分摊的准确性，根据各具体扣除项目计算扣除项目总金额；获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
（二）应重点审核金额较大的成本费用，调取工作底稿或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，确认成本费用发生的真实性。
（三）参照当地税务机关核定的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用等四项开发成本的单位面积金额标准，验证四项开发成本支出是否存在异常。
（四）单项开发的项目，按扣除项目总金额确认本次清算项目的扣除项目金额。
（五）成片开发的扣除项目能够直接认定的，审核并确认取得土地使用权所支付的金额或开发成本，是否已经剔除未取得合法有效凭证的支付金额。
（六）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确认，可按转让土地使用权的面积占可转让土地使用权的土地总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（七）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
（八）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
（九）根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：
1、如果对方单位是经营性企业（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务局监制的发票；
2、如果对方是行政机关（房屋土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等），应提供行政事业性收据；
3、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据），应具备对方单位或个人签章要件；
4、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。
（十）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。
（十一）计算本次允许扣除项目金额,可以采用上述的可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。具体公式如下：
1、可售面积百分比法
本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积）
2、单位成本法
本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积）
（十二）对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的扣除项目金额，审核时应特殊关注：
1、清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的，或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
2、清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。
（十三）鉴证清算项目的扣除项目，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》，《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》，《前期工程费鉴证表》，《建筑安装工程费鉴证表》，《基础设施费鉴证表》，《公共配套设施费鉴证表》，《开发间接费用鉴证表》，《四项成本测算鉴证表》，《支付的计入转让收入代收费用鉴证表》，《利息支出鉴证表》，《房地产开发费用鉴证表》，《与转让房地产有关的税金鉴证表》，《其他扣除项目鉴证表》，《扣除项目汇总鉴证表》。
第二十五条 根据准则第二十五条的规定鉴证取得土地使用权所支付的金额，应特殊关注：
（一）审查出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。
（二）审核发现发票金额与银行支付记录不一致，应要求纳税人提供国土部门的证明。
（三）转让方式取得土地的，应参照国土部门公布的同一地区、同一年度销售的同类房地产的市场价格、或以此为基准上下浮动判断其是否存在明显异常。
（四）对于一次取得土地分期开发的，应根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。
（五）取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。地价款应根据下列情形确认：
1、以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
2、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；
3、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
（六）计算分摊取得土地使用权支付金额的扣除项目金额方法如下：
1、按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；
2、按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；
3、按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（七）鉴证取得土地使用权所支付的金额，应填制工作底稿（范本）中的《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》。
第二十六条 根据准则第二十六条的规定鉴证土地征用及拆迁补偿费，应特殊关注：
（一）获取项目概预算资料、工程造价审计资料、建造合同，比较、分析有关土地征用及拆迁补偿费资料与实际支出是否能够相互印证。
（二）审核支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，并与相关账目核对。
（三）审核支付给单位的征地及拆迁补偿费用，应取得合同协议、付款合法凭证。
（四）鉴证土地征用及拆迁补偿费，应填制工作底稿（范本）中的《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》。
第二十七条 根据准则第二十七条的规定鉴证前期工程费、基础设施费，应特殊关注：
（一）获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、建造合同，比较、分析有关前期工程费、基础设施费资料与实际支出是否能够相互印证。
（二）对计入前期工程费、基础设施费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。
（三）按照建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的前期工程费、基础设施费。
（四）鉴证前期工程费、基础设施费，应填制工作底稿（范本）中有关鉴证表：《前期工程费鉴证表》，《基础设施费鉴证表》。
第二十八条 根据准则第二十八条的规定鉴证建筑安装工程费，应特殊关注：
（一）获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、工程结算报告、建造合同、施工许可、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证，比较、分析有关建筑安装工程费资料与实际支出是否能够相互印证。
（二）对计入建筑安装工程费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。
（三）收取建安费用的施工单位，应是施工许可证记载的中标施工企业。对实际发生的建安费用，应有施工许可、建安合同、施工费用正式发票、施工费用款支付凭证等合法有效的证据证明真实发生。对向非中标施工企业支付的施工费用，应取得该项费用实际发生的合理性证据，对不能证明其合理性的不得计入扣除项目。
（四）按照建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的建筑安装工程费。
（五）鉴证建筑安装工程费，应填制工作底稿（范本）中的《建筑安装工程费鉴证表》。
第二十九条 根据准则第二十九条的规定鉴证公共配套设施费，应特殊关注：
（一）对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。
（二）对计入公共配套设施费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。
（三）公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。如只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。
（四）鉴证公共配套设施费，应填制工作底稿（范本）中的《公共配套设施费鉴证表》。
第三十条 根据准则第三十条的规定鉴证开发间接费用，应特殊关注：
（一）获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、会计核算资料，比较、分析有关开发间接费用资料与实际支出是否能够相互印证。
（二）对计入开发间接费用的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正。对未进行更正的应做纳税调整处理。鉴证时应区分单项开发与成片分期开发，恰当选择开发间接费用与期间费用的划分标准。
（三）按照建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的开发间接费用。
（四）鉴证开发间接费用，应填制工作底稿（范本）中的《开发间接费用鉴证表》。
第三十一条 根据准则第三十一条的规定鉴证利息支出，应特殊关注：
（一）对利息支出应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。
（二）对于据实扣除的利息支出，要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况，要求纳税人提供金融机构贷款证据，审查所贷款项是否与房地产开发项目相关。
（三）对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。
（四）发现已计入扣除项目的不允许扣除的借款费用，应进行纳税调整。
1、利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出；
2、超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除；
3、是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用。
（五）鉴证利息支出，应填制工作底稿（范本）中的《利息支出鉴证表》。
第三十二条 根据准则第三十二条的规定鉴证与转让房地产有关的税金，应特殊关注：
（一）与转让房地产有关的税金的确认范围和确认时间。
（二）准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。
（三）缴纳的印花税列入管理费用，不属于房地产开发业务的土地增值税扣除范围。
（四）对于地方政府规定的，在销售环节缴纳的费用或基金，应允许记入土地成本。
（五）鉴证与转让房地产有关的税金，应填制工作底稿（范本）中的《与转让房地产有关的税金鉴证表》。
第三十三条 根据准则第三十三条的规定鉴证加计扣除项目，应特殊关注：
（一）允许加计扣除的范围
1、对从事房地产开发的纳税人，应以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除；
2、对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如"三通一平"等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（二）不允许加计扣除的范围
1、代收费用、期间费用不允许计入扣除基数；
2、未进行任何形式的开发即转让的土地使用权，不允许加计扣除；
3、对于取得了房屋产权和土地使用权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，不允许加计扣除。
（三）鉴证加计扣除项目，应填制工作底稿（范本）中的《其他扣除项目鉴证表》。
第三十四条 根据准则第三十四条的规定鉴证成片受让土地分期开发项目，应特殊关注：
（一）成片受让土地分期开发的扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，应考虑按照下列方法合理分摊：
1、将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按照清算单位实际占用土地面积占土地总面积的比例进行分配，或按照清算单位实际建筑面积占总建筑面积的比例进行分配；
2、公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。如只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。
（二）鉴证成片受让土地分期开发项目，应填制工作底稿（范本）中的《成片受让土地分期开发项目成本鉴证表》。
第二节 案说扣除类基础数据表的编制
一、甲公司扣除项目情况
（一）甲公司扣除项目账面情况
1.开发成本
甲公司账面开发成本数据如下：
开发成本明细表
2.利息支出
开发期间取得中国工商银行贷款110,000,000.00元，年利率为5.94%，借款期限为2001.12.27-2004.12.8，共发生利息支出29,397,656.93元，在“财务费用”科目进行核算。
3.与转让房地产相关的税金
花园项目已缴纳的税金为：
营业税34,833,649.93元；
城市维护建设税2,438,355.49元；
教育费附加1,045,009.50元。
（二）甲公司扣除项目鉴证取得的相关证据资料
1.贷款合同、利息支付凭证；
2.上缴土地转让金收据；
3.项目竣工决算报表；
4.已完工开发项目成本表；
5.取得土地使用权时所支付的地价款有关凭证；
6.国有土地使用权出让合同；
7.清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
8.清算项目的工程竣工验收报告；
9.与转让房地产有关的完税凭证。
二、扣除项目审核
（一）审核过程中发现的问题
1.该项目的开发，乙厂曾与丙公司就项目合作签订过协议，甲公司为取为该项目开发权，需支付丙项目转让费88,175,783.00元。甲公司将支付的项目转让费后在“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”中列支。
2.“开发成本——取得土地使用权所支付的金额”中列支地价款滞纳金和资金占用费4,630,079.00元。
3.“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”列支的拆迁补偿费中14,362,584.86元，应提供补偿协议而无法提供。
4.“开发成本——开发间接费”中，列支样板间装修支出1,688,654.19 元
5.“开发成本——建筑安装工程费”中，列支预提成本21,543,651.67元，其中建筑工程费用17,476,194.96元；安装工程费用4,067,456.71元。
6.审核过程中发现，下列成本费用未取得合法有效凭证：
未取得合法有效凭证开发成本汇总表
（二）扣除项目的审核
1.完整性、准确性的审核
本案中，通过对“五证”的审核，花园项目施工单位为“北京A建设集团有限责任公司”，设计单位为“北京B建筑设计有限公司”，监理单位为“北京C工程咨询监理公司”，那么我们审核扣除项目的会计记录时，该三项成本的出票人应为这三家公司，并应对该三项成本的账面列支金额与相关合同、结算进行核对，看是否超过合同或结算金额。
在审核建安成本时，确认施工单位资格的核心证据是《建筑工程施工许可证》，对于《建筑工程施工许可证》未列示的施工单位，即使提供发票和建安合同，并不能确认其施工资格，所发生的施工费用不能草率地确认为开发成本，应进一步查证是否符合分包条件。另外，还应注意主体工程是不允许分包的。中国大陆对建筑市场施行严格的监管制度，在土地增值税鉴证时，对建安劳务的采购行为确认，不能使用一般购销行为的认定标准，对证据的要求也比一般购销行为要严格。
2.成本费用真实性的审核
本案中，甲公司在开发成本——土地征用及拆迁补偿费中列支的支付丙项目转让费88,175,783.00元，不属于开发成本的范围，应不允许扣除。在审核时，应填入工作底稿《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》中“审核调整额”相关栏次。
3.四项开发成本的验证
本案中，四项成本的总额为244,497,495.98元，本次清算建筑面积为142,276.11平方米，四项成本单位造价为1,718.47元/平方米，未超过北京市规定的单位面积四项成本标准。
如果开发项目的四项成本超过当地规定的单位面积四项成本标准，我们在审核时，应对超标的原因进行调查分析。
4.单项开发扣除项目金额的确认方法
本案中，花园项目属单项开发，可按扣除项目总金额确认本次清算项目的扣除项目金额。
5.成片开发扣除项目金额的直接确认方法
实际上，很多房地产开发项目的规模是很大的，往往是成片受让土地使用权，边开发、边建设、边转让，开发的周期很长。有些开发成本和费用是随着开发进程而发生的（如房屋的建造成本及费用），而有些开发成本和费用（如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费等）则大多是在开发的前期一次性地投入。房地产也不是在开发项目全部建成完工后才转让的。这样，在计算土地增值税时就需要对扣除项目金额按一定的标准进行计算或分摊，为此《细则》规定了分摊方法，一是按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊；二是按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；三是按税务机关确认的其他方式计算分摊。下面举例说明：
假设一个房地产开发公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积10000平方米。公寓已出售完毕，写字楼尚未转让。那么公寓应分摊的土地出让金为：
（1）按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为：
1000万元÷10000平方米×6000平方米＝600万元
（2）按建筑面积分摊，公寓应分摊的土地出让金为：
1000万元÷（15000平方米＋10000平方米）×10000平方米＝400万元
可见，按不同的分摊办法，其计算出的数额是不一样的。对于房地产开发商建造的商品房，如果层次、建筑面积大体相同，则按土地面积分摊较为简单，如果层次、建筑面积相差很大，则按建筑面积分摊较为合理。
国税函[1999]112号文件规定，根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积。
6.成片开发扣除项目金额的分摊确认方法
（1）开发成本的分摊
本案中，假设分两期进行开发，那么，在取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可以单独确认的情况下，前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用应按一定的比例进行分摊。我们可以选择按照清算单位实际建筑面积占总建筑面积的比例进行分摊。本项目建筑面积153,107.21平方米，其中一期建筑面积110,635.27平方米，占总建筑面积的比例为72.26%；二期建筑面积42,471.94平方米，占总建筑面积的比例为27.74%。具体分摊后数据如下：
（2）公共配套设施成本的分摊
假设，某开发小区项目分三期进行开发，建设有学校、幼儿园、医院等无偿移交政府的和会所等产权归全体业主共有的公共配套设施17,266.98平方米，经审核确认后共发生公共配套设施成本110,708,543.94元。
小区可售总建筑面积为689,100.00平方米，其中：一期可售建筑面积129,073.03平方米，占总可售面积比例为18.73%；二期可售建筑面积233,880.70平方米，占总可售面积比例为33.94%；三期可售建筑面积326,146.27平方米，占总可售面积比例为47.33%。
按可售面积进行分摊公共配套设施成本分别为：
一期分摊公共配套设施成本20,736,449.30元（配套设施总成本110,708,543.94*18.73%）；
二期分摊公共配套设施成本37,574,505.52元（配套设施总成本110,708,543.94*33.94%）；
三期分摊公共配套设施成本52,397,589.12元（配套设施总成本110,708,543.94*47.33%）
（3）同一清算单位中不同房屋性质成本的分摊
本案中，花园项目开发房屋中，经判定即有普通住宅，又有其他商品房。依据财税字[1995]48号文件的规定，如需享受普通标准住宅免税，应分别核算增值额。因此，我们在鉴证时，应对普通住宅和其他商品房的收入、扣除项目金额进行分别确认。对普通住宅的判定是在进行土地增值税鉴证时确认的，在鉴证确认普通住宅和其他商品房扣除项目时，对除能直接确认的成本外，可按一定的方法进行分摊。如本案中，我们是采取可售面积比例的方法进行了分摊，即，普通住宅成本分摊比例55.00%=普通住宅的可销售面积78,237.83平方米÷本次清算总可销售面积140,974.23平方米；其他商品房成本分摊比例45.00%=其他商品房的可销售面积62,736.40平方米÷本次清算总可销售面积140,974.23平方米。
如本案中，前期工程费的分摊，根据上述公式计算得出，普通住宅分摊的前期工程费4,573,459.73元=8,315,381.33元×55.00%，其他商品房分摊的可扣除前期工程费3,741,921.61元=8,315,381.33元×45.00%；
7.土地面积、建筑面积和可售面积的审核方法
如本案中，《土地使用权证书》中记录占地面积为21,566.73平方米，宗地总建筑面积128,365.12平方米。
《预售许可证》中记录预售面积为123,142.00平方米。
《房屋土地测绘技术报告书》中记录建筑总面积为153,107.20平方米。
房屋产权登记表中记录有产权面积为140,974.23平方米。
《房屋购销登记表》记录分户建筑面积总数为140,974.23平方米。
通过比对上述面积数据确认，该项目可售建筑面积为140,974.23平方米，大于《土地使用权证书》中记录的宗地总建筑面积。经与企业财务人员核实，该项目《土地出让合同》后期办理了宗地建筑面积变更手续，重新取得了新的《土地使用权证书》。可售面积大于《预售许可证》中记录的预售面积，是因为甲公司31#楼未实行预售行为，按现房销售方式进行销售，不需要取得《预售许可证》。
8.允许扣除的合法有效凭证类别
如本案中，下列成本的收款单位为经营性企业，由于无法提供发票，我们在鉴证时应调减扣除项目金额：
前期工程费——设计费用 46,905.00
——项目可行性研究费用 45,000.00
——测绘费用 80,000.00
——七通一平支出 235,524.00
——其他 79,967.49
小计 487,396.49
基础设施费——供水工程支出 126,920.67
——排污工程支出 20,200.00
——绿化费用 145,880.00
——其他设施工程发生的支出 3,000.00
小计 296,000.67
公共配套设施费—— 物业管理用房费用 15,000.00
开发间接费用——职工福利费 1,500.00
——修理费 28,517.00
——办公费 1,000.00
小计 31,017.00
甲公司在列支“开发间接费用——管理人员工资”13,000.00 元时，未取得个人签章和代扣个人所得税，因此应调减扣除项目金额。
在列支“开发成本——土地征用及拆迁补偿费——拆迁补偿费”14,362,584.86元时，应提供补偿协议而无法提供，因此应调减扣除项目金额。
9.本次允许扣除项目金额的计算方法
在本案中，我们采取的是可售面积百分比法确认本次允许扣除项目金额，即，本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积）。如本次清算普通住宅可扣除的取得土地使用权所支付的金额57,650,018.95元=普通住宅允许扣除取得土地使用权所支付的金额59,666,755.28元×96.62%（普通住宅已售面积75,591.87平方米÷普通住宅可售面积78,237.83平方米）；本次清算其他商品房可扣除的取得土地使用权所支付的金额48,849,608.45元=其他商品房允许扣除取得土地使用权所支付的金额53,852,506.28元×90.71%（其他商品房已售面积56,908.14平方米÷其他商品房可售面积62,736.40平方米）。
如果本案中采用单位成本法确认本次允许扣除项目金额，即，本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积），那么本次清算普通住宅可扣除的取得土地使用权所支付的金额57,650,018.95元=普通住宅已售面积75,591.87平方米×762.63元/平方米（普通住宅允许扣除取得土地使用权所支付的金额59,666,755.28元÷普通住宅可售面积78,237.83平方米）；本次清算其他商品房可扣除的取得土地使用权所支付的金额48,849,608.45元=其他商品房已售面积56,908.14平方米×858.39元/平方米（其他商品房允许扣除取得土地使用权所支付的金额53,852,506.28元÷其他商品房可售面积62,736.40平方米）。
三、取得土地使用权所支付金额的审核
讲到这个问题，下面我们先通过三个案例来看一下，取得土地使用权所支付金额怎么认定。
（一）房地产开发企业接受股权投资方式取得土地使用权的扣除证据
房地产开发企业以接受股权投资的方式取得开发用地土地使用权，属于非货币交易形式的转让方式取得土地，房地产开发企业受让土地时是以本企业股权作为取得土地的价款。
房地产开发企业以接受股权投资的方式取得开发用地土地使用权，在土地增值税清算时，应以接受投资时的股东协议、评估报告及企业记账凭证、土地使用权证书等作为确认土地增值税扣除项目的证据。而不能要求企业比照购买土地的交易方式，提供购销合同、正式发票等证据资料。具体理由如下：
土地增值税规定提交销售合同发票等证据，仅用于取得土地所支付金额相关的证据，而不属于接受投资方式取得土地的证据。根据下列规定，我们可以得出上述结论。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”
国税函发[1995]110号文件第五条“（一）”规定：“取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。”
（二）企业合并取得土地的土地增值税扣除问题
1.背景介绍
甲与乙两企业经过签订《购并协议》双方同意由甲以吸收合并方式购并乙。即甲收购乙的全部净资产，通过收购实现甲与乙两企业的合并，乙在收到甲支付的净资产的收购价款后，向乙的股东进行清算分配，乙的资产全部转入兼并方甲，乙企业法人地位消失并依法注销。
购并后，乙原有的债权、债务由甲享有和承担。评估基准日前的收益归乙原股东所有，评估基准日后的收益归甲享有。
2.有关税务的处理
关于企业所得税，根据相关文件规定，被合并企业视为按公允价值转让处置全部资产，计算资产转让所得，并且依法缴纳了企业所得税。这样，乙企业在并入甲企业时，按照评估后的资产的价值做为转让价，计算了资产转让的所得。
现乙企业并入甲企业的资产是按照评估后的价值做为计税价值，计算折旧摊销土地的价值。
3.存在的问题
甲企业并入乙企业的资产中，有土地使用权，该土地使用权评估后的价值比取得时的历史成本价增值额约为4000万元，现该企业用并入企业的土地进行了房地产开发，该企业在开发销售后，就土地成本的计价是否可以按照购并时的评估价做为土地增值税的扣除项目？
4.问题处理
《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”
通过企业合并方式取得土地的“取得土地使用权所支付的金额”，是指企业合并时购买、换取资产的一方支付对价中所含的土地权对价金额。通俗地说，是交易双方根据评估增值后价格约定的合并时实际土地使用权交易金额。
鉴证合并方式取得使用权所支付的金额，应取得下列证据：
（1）在产权交易中心备案的交易合同；
（2）合并时的财产交割清单；
（3）支付对价的结算单证；
（4）合并取得土地使用权的产权证书；
（5）并入财产的会计核算资料。
（三）不同的分摊方法造成扣除项目存在差异
如下面这个案例中，计算分摊扣除项目金额的方法不同，而造成清算扣除的土地出让金存在差异，从而造成清算税款存在较大差异。
1.背景介绍
某房地产开发公司在一块10 000万平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1 000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。
2.按占地面积分摊土地出让金：
（1）公寓应分摊的土地出让金为：
按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：
公寓应分摊的土地出让金600万元=公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）
（2）按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：
A.公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：
不可售面积应负担的土地出让金10万元=不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1 000万元÷项目总占地面积10 000平方米）
B.公寓可售面积应分摊的土地出让金。
公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元=公寓应分摊的土地出让金600万元-不可售面积应负担的土地出让金10万元
（3）本次清算应负担的土地出让金：
本次清算应负担的土地出让金531万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。
3.按建筑面积分摊土地出让金
（1）公寓应分摊的土地出让金为：
A.总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米+公寓建筑面积16000平方米=31000平方米
B.公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）
（2）按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：
A.公寓不可售占地面积应负担的出让金
不可售面积应负担的土地出让金16万元=不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）
B.公寓可售面积应分摊的土地出让金
公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元=公寓应分摊的土地出让金516万元-不可售面积应负担的土地出让金16万元
（3）本次清算应负担的土地出让金：
本次清算应负担的土地出让金450万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。
4.案件启示
通过这个案例我们可以看出，按占地面积分摊土地出让金本次清算应负担的土地出让金为531万元，较按建筑面积分摊土地出让金本次清算应负担的土地出让金450万元多81万元。由于分摊方法的不同，对清算结果会造成巨大的影响。
（四）审核事项
通过上面三个案例，我们在审核时应特殊关注：
1.审查出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如本案中，开发成本——取得土地使用权所支付的金额中列支地价款滞纳金和资金占用费4,630,079.00元，不允许在清算时扣除，审核时应填写工作底稿《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》中“审核调整额”的相关栏次。
2.审核发现发票金额与银行支付记录不一致，应要求被鉴证人提供国土部门的证明。
3.转让方式取得土地的，应参照国土部门公布的同一地区、同一年度销售的同类房地产的市场价格、或以此为基准上下浮动判断其是否存在明显异常。
4.对于一次取得土地分期开发的，应根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。对于各期开发的建筑面积有差别的，原则上不允许使用本期开发占地面积与总土地面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。因为土地出让金等金额是按总建筑面积计算收取的，在各期开发的建筑面积有差别的情况下，不使用项目建筑面积比例而使用土地面积比例，会造成建筑面积少的某期项目挤占建筑面积多的土地成本。
5.取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。地价款应根据下列情形确认：
（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；
（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
6.计算分摊扣除项目金额的方法如下：
（1）按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；
（2）按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；
（3）按税务机关确认的其他方式计算分摊。
7.“取得土地使用权所支付的金额”中的“取得”二字，不能仅限于以受让方式取得，还应包括接受捐赠、企业重组、债务重组、接受投资、非货币交易等多种方式。
（五）应取得的证据
鉴证取得土地使用权支付金额，应取得下列证据资料：
1.项目竣工决算报表；
2.已完工开发项目成本表；
3.取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证；
4.国有土地使用权出让或转让合同；
5.清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
6.上缴土地出让金收据；
7.税务机关核定扣除项目金额的有关文件。
（六）工作底稿
在本案件，通过审核《土地出让合同》，合同中明确记载每个楼所占的土地面积和土地出让金、契税金额。我们在审核时，以《土地出让合同》为依据，直接确认每个楼可扣除的土地出让金金额。
填制工作底稿（范本）中的《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表5-01《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》。
四、房地产开发成本的审核
（一）开发成本分摊、分配方法举例
1.交易情况
某房地产开发公司开发一幢公寓，开发成本为3450万元。建筑面积15 000平方米，可售面积14 600平方米，不可售面积400平方米，其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%。
2.可售面积与不可售面积应分摊的开发成本
（1）不可售面积应分摊的开发成本
不可售面积应分摊的开发成本=改变用途的游泳池建筑面积×（项目支付开发成本总额÷项目总建筑面积）
不可售面积应分摊的开发成本46万元=200平方米×（3450万元÷15 000平方米）
（2）可售面积应分摊的开发成本
公寓可售面积应分摊的开发成本3404万元=公寓应分摊的开发成本3450万元-不可售面积应负担的开发成本46万元
（二）甲公司房地产开发成本的审核
1.鉴证土地征用及拆迁补偿费，应特殊关注：
（1）获取项目概预算资料、工程造价审计资料、建造合同，比较、分析有关土地征用及拆迁补偿费资料与实际支出是否能够相互印证。
（2）审核支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，并与相关账目核对。
如甲公司，开发成本——土地征用及拆迁补偿费列支的拆迁补偿费中有14,362,584.86元，无法提供补偿协议等拆迁补偿费真实发生的证明资料，我们在鉴证时应进行纳税调整处理。在审核时，应填入工作底稿《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》中“审核调整额”相关栏次。
（3）审核支付给单位的征地及拆迁补偿费用，应取得合同协议、付款等合法凭证。
2.鉴证前期工程费、基础设施费，应特殊关注：
（1）获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、建造合同，比较、分析有关前期工程费、基础设施费资料与实际支出是否能够相互印证。
（2）对计入前期工程费、基础设施费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正，对未进行更正的应做纳税调整处理。
（3）按照清算项目建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的前期工程费、基础设施费。
3.鉴证建筑安装工程费，应特殊关注：
（1）获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、工程结算报告、建造合同、施工许可、施工费用正式发票、施工费用款项支付凭证，比较、分析有关建筑安装工程费资料与实际支出是否能够相互印证。
（2）对计入建筑安装工程费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正，对未进行更正的应做纳税调整处理。
（3）收取建安费用的施工单位，应是施工许可证记载的中标施工企业。对实际发生的建安费用，应有施工许可、建安合同、施工费用正式发票、施工费用款项支付凭证等合法有效的证据证明真实发生。对向非中标施工企业支付的施工费用，应取得该项费用实际发生的合理性证据，对不能证明其合理性的不得计入扣除项目。
（4）按照清算项目建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的建筑安装工程费。
如本案中，在“开发成本——建筑安装工程费”中，列支预提成本21,543,651.67元。通过对甲公司账面数据与企业提供的合同、决算书等进行比对，属于多预提成本，应进行纳税调整处理。在审核时，应填入工作底稿《建筑安装工程费鉴证表》中“审核调整额”相关栏次。
4.鉴证公共配套设施费，应特殊关注：
（1）对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。
（2）对计入公共配套设施费的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正，对未进行更正的应做纳税调整处理。
（3）公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。如只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。
5.鉴证开发间接费用，应特殊关注：
（1）获取项目概预算资料、决算报告、工程造价审计资料、会计核算资料，比较、分析有关开发间接费用资料与实际支出是否能够相互印证。
（2）对计入开发间接费用的期间费用，应要求被鉴证人按会计差错进行更正，对未进行更正的应做纳税调整处理。鉴证时应区分单项开发与成片分期开发，恰当选择开发间接费用与期间费用的划分标准。
如本案中，开发成本——开发间接费中，列支样板间装修支出1,688,654.19 元，属于销售费用，应进行了纳税调整处理。在审核时，应填入工作底稿《开发间接费用鉴证表》中“审核调整额”相关栏次。
（3）按照清算项目建筑面积占总建筑面积的比例，分配计算各清算项目应承担的开发间接费用。
（三）应取得的证据
鉴证人对被鉴证人开发成本金额的确认，应当取得被鉴证人土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用在事实方面、会计方面以及税收方面的有关信息或资料。
（四）工作底稿
审核甲公司花园项目房地产开发成本，应填制工作底稿（范本）中的下列鉴证表：
1.土地征用及拆迁补偿费鉴证表；
2.前期工程费鉴证表；
3.建筑安装工程费鉴证表；
4.基础设施费鉴证表；
5.公共配套设施费鉴证表；
6.开发间接费用鉴证表；
7.四项成本测算鉴证表。
甲公司填制如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表5-02《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》、表5-03《前期工程费鉴证表》、表5-04《建筑安装工程费鉴证表》、表5-05《基础设施费鉴证表》、表5-06《公共配套设施费鉴证表》、表5 -07《开发间接费用鉴证表》、表5-08《四项成本测算鉴证表》。
五、房地产开发费用的审核
（一）审核方法
开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
审核房地产开发费用，主要是财务费用中的利息支出，审核时应特殊关注：
1.对利息支出应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。
2.对于据实扣除的利息支出，要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况，要求纳税人提供金融机构贷款证据，审查所贷款项是否与房地产开发项目相关。
3.对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。
4.发现已计入扣除项目的不允许扣除的借款费用，应进行纳税调整。不允许扣除的借款费用，包括未用于房地产开发项目而用于其他经营的借款所发生的费用，罚息和利息支出以外的费用。
（二）应取得的证据
鉴证人对被鉴证人房地产开发费用金额的确认，应当取得被鉴证人利息支出在事实方面、会计方面以及税收方面的有关信息或资料。
（三）本案审核时发现的问题
在本案中，由于该项利息支出未在开发成本中进行核算，因此不需要进行调整。
但审核贷款合同时发现，甲公司该笔贷款的用途未明确标示用于项目开发，且贷款期间比项目开发期间长，企业无法提供相关证据证明该笔贷款属于花园项目专项贷款。
（四）甲公司利息支出的处理
在本案中，由于甲公司无法提供相关证据证明该笔贷款属于花园项目的专项贷款。因此，我们在鉴证时，无法按实际发生的利息扣除，只能按率计算扣除的。即按鉴证确认的取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和547,909,524.80元的10%计算扣除房地产开发费用。
对于除利息支出以外的房地产开发费用，应注意不允许再计入开发成本中扣除。例如：印花税、土地使用税应作为管理费用扣除；贷款担保费，作为利息支出以外的其他财务费用扣除；网签费用作为销售费用扣除。
（五）工作底稿
假如本案利息支出符合按实际支出扣除的条件，应填制工作底稿（范本）中的《利息支出鉴证表》。表样如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表5-09-01《利息支出鉴证表》。
六、与转让房地产有关税金的审核
（一）审核方法
鉴证与转让房地产有关的税金，应特殊关注：
1.与转让房地产有关的税金的确认范围和确认时间；
2.准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加；
3.缴纳的印花税列入管理费用，不属于土地增值税扣除项目；
4.对于地方政府规定的，在销售环节缴纳的费用或基金，应允许记入土地成本。
（二）应取得的证据
鉴证人对被鉴证人与转让房地产有关税金金额的确认，应当取得被鉴证人与转让房地产有关的税金在事实方面、会计方面以及税收方面的有关信息或资料。
（三）本案审核时发现的问题
经过测算，甲公司应缴纳的与转让房地产有关的税金为43,634,377.58元，其中：营业税 39,667,615.98元；城市维护建设税 2,776,733.12元；教育费附加 1,190,028.48元。经与账面收入进行比对发现下列两部分收入未计算缴纳相关税金：
1.合同金额与账面收入额差额的部分；
2.审核过程中调整的收入额部分。
（四）甲公司与转让房地产有关税金的处理
甲公司花园项目中，对应缴未缴纳的相关税费，在本次清算过程中，应不允许扣除。
本次清算可扣除的与转让房地产有关的税金为38,317,014.92元，其中：营业税 34,833,649.93元；城市维护建设税2,438,355.49元；教育费附加1,045,009.50元。
在进行税金分摊时，按普通住宅和其他商品房账面确认的收入比例进行分摊。
（五）工作底稿
审核与转让房地产有关的税金，应填制工作底稿（范本）中的《与转让房地产有关的税金鉴证表》。本案中，填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表5-10《与转让房地产有关的税金鉴证表》。
七、加计扣除项目的审核
（一）应取得的证据
鉴证人对被鉴证人加计扣除项目金额的确认，应当取得被鉴证人税法允许加计扣除项目在事实方面、会计方面以及税收金额方面的有关信息或资料。
对企业收取的计入房价的代收费用，应取得代收费用收取和支付的相关资料。
（二）甲公司加计扣除项目的处理
本案中，甲公司为从事房地产开发的纳税人，取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额中，对不合规的成本部分已进行调整处理，应以调整后的两项金额之和加计20%进行扣除。
假设，某公司取得土地使用权后，仅进行土地开发（如"三通一平"等），不建造房屋即转让土地使用权，取得土地使用权支付金额1亿元，三通一平土地开发费用2000万元。加计扣除基数应当是12000万元，包括取得土地地价款和土地开发成本等两个项目。在实际工作当中，扣除基数的确认曾发生过争议，争议的核心：是否包括两个项目。有人认为仅包括取得土地成本，而不包括土地开发成本；也有人认为仅包括土地开发成本，而不包括取得土地成本。实际上这两个观点都是错误的。
（三）工作底稿
审核加计扣除项目，应填制工作底稿（范本）中的《其他扣除项目鉴证表》。本案中，填制本表如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表5-11《其他扣除项目鉴证表》。
（四）关于加计扣除的鉴证程序规定
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）文件第三十八条规定：
国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：
（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“通一平”），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
第五讲 税款计算类生成数据表的编制
第一节 税款计算类基础数据表的审核
一、税款计算类工作底稿介绍
税款计算类工作底稿3张，全部为通用底稿，是中税协统一设计的范本，本讲中未增加自行设计工作底稿。该3张表分别为：《土地增值税缴款情况鉴证表》、《增值额及增值率鉴证表》、《土地增值税款计算表》。
二、税款计算类工作底稿填制情况审核要点
（一）审核工作底稿所列事项是否全面填制，对漏项的应追加鉴证程序。
（二）审核数据逻辑关系的准确性。
三、鉴证程序审核
审核税款计算类工作底稿，应关注外勤人员是否执行了土增指南第三十五条规定的鉴证程序。下面介绍土增指南第三十五条规定的税款计算类情况鉴证程序的具体规定：
第三十五条 根据准则第三十五条的规定鉴证应纳税额，应特殊关注：
（一）税额验算。审核计算过程，验算增值额、增值率、应纳税额。
（二）不征税项目和免征项目的确认。审核在税款计算与缴纳环节对不征税项目和免征项目的划分情况，避免把不征税或免税项目做为征税项目对待，避免把已停止免征的项目继续按免税项目对待。
（三）鉴证普通住宅征免情况，应依据土地增值税鉴证的评价标准，验算免税额，验证普通标准住宅核算。
（四）鉴证预征税款，清算环节已缴税款，确认应补或应退税款金额。
（五）被鉴证单位开发项目包含多个清算单位的，应查实清算申报是否符合下列要求：
1、多个清算单位分别申报。纳税人如果在规定的申报期内转让两个或两个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表；
2、普通标准住宅与其他项目分别申报。纳税人如果既从事普通标准住宅开发又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。
（六）鉴证应纳税额，应填制填制工作底稿（范本）中的有关鉴证表：《土地增值税缴款情况鉴证表》，《增值额及增值率鉴证表》，《土地增值税款计算表》。
第二节 案说税款计算类基础数据表的编制
一、应取得的资料
鉴证应纳税额，应当取得下列鉴证材料：
（一）被鉴证人增值额在事实方面、会计方面以及税收金额方面的有关信息或资料。
（二）对同一个清算项目既有普通住宅，又有非普通住宅，分别核算增值额形成的税收缴款书、完税证和退税凭证等信息和资料。
（三）土地增值税纳税申报表。
（四）记录税款计算过程的有关资料。
（五）已缴税款的缴款书复印件。
（六）应交土地增值税明细帐复印件。
二、工作底稿
审核应纳税额，应填制工作底稿（范本）中《土地增值税缴款情况鉴证表》、《增值额及增值率鉴证表》、《土地增值税款计算表》。
本案填制工作底稿（范本）如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表6-01《土地增值税缴款情况鉴证表》、表6-02《增值额及增值率鉴证表》、表6-03《土地增值税款计算表》。
第六讲 其他事项基础数据表的编制
一、其他事项类工作底稿介绍
其他事项类工作底稿1张，为通用底稿，是中税协统一设计的范本，本讲中未增加自行设计工作底稿。该类工作底稿为《应当披露的其他事项鉴证表》。
二、甲公司其他事项类工作底稿的填制
应当披露的其他事项主要包括纳税义务人确认、清算条件的确认、相关票据的取得情况、与清算项目相关的重要信息的批露等。甲公司填制《应当披露的其他事项鉴证表》如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表7《应当披露的其他事项鉴证表》。
第七讲 审核结果类基础数据表的编制和鉴证报告的出具
第一节 审核结果类基础数据表的审核
一、审核结果类工作底稿介绍
审核结果类工作底稿4张，是中税协统一设计的范本，本讲中未增加自行设计工作底稿。其中：《土地增值税清算税款审核明细表一：普通住宅》、《土地增值税清算税款审核明细表二：其他商品房》为进行转让商品房清算鉴证时专用，《土地增值税清算税款审核明细表三：其他项目》为进行转让其他项目清算鉴证时专用，《土地增值税清算税款审核主表》为通用工作底稿。该4张表分别为：《土地增值税清算税款审核主表》、《土地增值税清算税款审核明细表一：普通住宅》、《土地增值税清算税款审核明细表二：其他商品房》、《土地增值税清算税款审核明细表三：其他项目》。
二、审核结果类工作底稿填制情况审核要点
（一）审核工作底稿所列事项是否全面填制，对漏项的应追加鉴证程序。
（二）审核数据逻辑关系的准确性。
三、鉴证程序审核
审核审核结果类工作底稿和鉴证报告的出具，应关注外勤人员是否执行了土增指南第四十三条至第四十六条规定的鉴证程序。下面介绍土增指南第四十三条至第四十六条规定的审核结果类情况鉴证程序的具体规定：
审核收入类工作底稿，应关注外勤人员是否执行了土增指南第十七条至第二十二条规定的鉴证程序。下面介绍第十七条至第二十二条规定的收入类
第四十三条 根据准则第五章的规定，编制清算鉴证业务报告（以下简称“鉴证报告”），如果发现某些可能对土地增值税清算申报产生影响的事项，不应当发表无保留意见的鉴证结论，应当选择发表保留意见的鉴证结论。
（一）证据不符合充分性、适当性的要求。
（二）数据审验结果与申报结果不符。
（三）不符合税法规定的条件。
（四）对被鉴证人编报的清算申报表持有重大异议。
（五）审核范围受到限制难以对清算申报发表意见的情形。
第四十四条 根据准则第五章的规定，税务师事务所内部三级复核应填制三级复核工作底稿。
第四十五条 根据准则第五章和《土地增值税清算鉴证报告（范本）》的要求出具鉴证报告，并应根据当地税务机关的要求提供报告说明。报告附件《土地增值税清算鉴证报告说明》应当包括以下内容：
（一）被鉴证人基本情况
（二）被鉴证人执行的主要会计政策情况
（三）清算项目情况说明
（四）鉴证过程的情况说明
（五）重大事项的情况说明
第四十六条 鉴证报告应当注明报告日期。报告日期不应早于注册税务师获取充分、适当的审核证据，形成鉴证结论的日期。
第二节 案说审核结果类基础数据表的编制和鉴证报告的出具
一、甲公司审核结果类工作底稿的填制
甲公司填制审核结果类工作底稿如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证工作底稿》表8-01《土地增值税清算税款鉴证主表》、表8-02《土地增值税清算税款（普通住宅）鉴证表》、表8-03《土地增值税清算税款（其他商品房）鉴证表》。
二、甲公司鉴证报告的出具
如使用鉴证软件，鉴证报告是根据鉴证说明自动生成。如果手工编制，应根据工作底稿中的信息资料填写有关项目。甲公司花园项目清算的鉴证报告，是使用鉴证软件自动生成的。鉴证报告如下：
加入讲义附件《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证报告》、《北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税纳税申报表》。