海口“半山花园”
入伙工作流程及计划(初稿)
第一步：预约业主入伙
为保证业主入伙现场秩序的畅顺以及方便管理处对业主入伙情况的掌握及控制，并对入伙阶段出现之问题作出及时检讨和改善，建议在正式入伙前一个月内由售楼部陪同物业管理处对符合入伙条件的业主进行分类，分批分时间段预约入伙。
第二步：入伙庆典仪式
作为知名品牌物业，在半山花园正式入伙当天之上午举行隆重而公开之入伙庆典式仪，通过媒体及公众的良好宣传，以期获得更大的社会广泛效应。至于入伙庆典仪式的现场安排，建议应由专业礼仪公司或广告策划公司作现场布置和打点；另外邀请集团领导、房地产公司领导、物业管理公司领导届时作开场演讲并致贺词，也可考虑同时邀请业主代表及合作单位代表等上台发言。仪式后可加插部分庆祝表演和业主参与之游戏抽奖等嘉年华会形式之活动，以活跃现场气氛。
第三步：业主办理入伙手续
(一) 迎候、交费
业主走进管理处，由管理人员礼貌迎接并安排业主入坐轮后位。然后按顺序将业主先带到入伙缴费办理台前坐定缴付入伙费用及楼款，同时签定《委托银行代收款协议书》，并发放银行存折。管理人员应主动为业主挪椅让位、介绍入伙经办人，并安排其他随同人员就座轮后位。如有必要则负责为业主斟水。如管理人员忙不过来，则其他管业处职员应主动协助带位或斟水等。(如业主属于未按预约时间前来，或未预约前来，则需根据情况安排；实在安排不了的，则要求预约日期前来办理入伙手续。如劝告无效则交物业经理或管理处主任处理。物业经理根据实际情况进行解释或灵活安排)。
(二) 验明业主身份
入伙经办人核对《海口半山花园入伙预约日期表》中“预约日期”、“预约时间”、“单元号码”、“业主姓名”等，经确认后在《入伙通知记录表》填写确认并排好先后顺序。管理处负责入伙经办人要验明业主身份。
认业主身份时须出示的证件、资料有：
1、 发展商发出之《交付使用通知书》
2、 发展商/或财务部发出之《收楼证明书》/或《交费证明书》
3、 《海口市房地产买卖合同(预售》《公证书》或收取《公证书》证明。
4、 业主《身份证》原件/《护照》原件(业主为两人以上时，所有业主须同时到场收楼。须所有业主同时出示《身份证》/《护照》。)
5、 律师楼开出之《委托书》或海口公证处开出之授权委托《公证书》(此项是在业主为两人以上，而其中有人不能前来，委托他人办理时出示。或业主不能前来委托他人办理时出示。)
6、 《营业执照》/《商业登记证》*
7、 《法人代表证明书》*
8、 《法人代表授权委托书》/董事会记录(授权委托)*
9、 公司印章*
10、《业主公约》承诺书副本
注：以公司名义购房者须另行出示6、7、8、9项资料。
带*为公司名义购房者须出示之资料。
须缴交的资料有：
1、以上第1、2、5、8、项之原件。
2、以上3、4、6、7、10项之复印件。第6、7项须加盖公章。
须当场签定及填写的文件有：
1、 《区域防火责任书》
2、 《业户联络资料登记表》
3、 《业主公约》
4、 《前期物业管理委托协议书》
须当场发于业主的资料有：
1、《业主手册》/《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
2、《住户证申请表》/《家庭成员登记表》
3、《住宅装修管理规定》
4、《海口有线电视收视申请表》
5、《海口市燃气集团管道气公司委托收款合同书》
6、电话《用户需求登记表》
(三) 验收与交接钥匙
经办人礼貌让业主稍等，然后向钥匙专管员领取钥匙。经办人领取钥匙后在《入伙经办人领取钥匙记录表》处填写签名。经办人与管理处工程人员一起带领业主到其单位进行验收，抄水、电表、煤气底数。经办人须将钥匙交予业主并与业主签署《住宅单位交接书》，以确认已移交单元所有钥匙，并接收单元。
业主对所购单位提出的问题，对有把握的问题管理处人员尽量解释。若遇不能回答之处，则将问题记录于《单元收楼验收表》中(验收表应由管理处人员填写)。验收完成后管理处人员将房门锁好并带业主到管理处办理收楼手续。
(四) 办理托管钥匙手续
如业主之单元须进行翻修工程，则入伙经办人须建议业主将钥匙交由管理处暂为保管，并由入伙经办人与业主填写与签定《钥匙托管承诺书》，受托管钥匙交由钥匙专管员置于钥匙保管柜。钥匙保管柜内之所有钥匙由钥匙专管员负责保管。待今后业主领取钥匙时，须在《钥匙托管承诺书》原件上签收，并由经办人员存档。
(五) 完成交楼手续。
管理人员欢送业主离去，并表示随时欢迎业主之查询。
附件
入伙程序指南
【1】业主按预约时间到大堂前台登记处报到。【2】业主按顺序到物业管理部轮候办理。【3】到财务部缴交相应费用。【4】向业户发放住户手册及装修手册等有关入伙资料，并让业户同时签署《业主公约》、《前期物业管理委托协议书》等有关文件资料。【5】协同工程部验收物业。【6】填写该单位遗留问题清单。【7】移交钥匙。
第二篇：戴德梁行商场标书：三物业管理预算方案
三、深圳港中旅花園一期交付使用首十二個月 物業管理預算方案（討論稿）
I〃 管理收支預算
II〃 管理成本分項核算
1〃 整個小區管理成本情況
2〃 住宅部份
3〃 商場部份
4〃 停車場部份
III〃 管理處架構方案
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深圳“港中旅花園（一期）”交付使用十二個月
物業管理預算（討論稿）
港中旅花園位於在深圳市農科中心內，自然環境優美，適合高尚 住宅。港中旅花園（一期）專案總建築面積124,301.71m2，小區占地面積共55,831.5 m2，可銷售面積95,160.68 m2，由43棟別墅、21棟7－12層小高層、4棟15－18層高層組成。
(I) 管理收支預算（討論稿）
(一) 小區總建築面積： 124,301.71m2
其中占地面積： 55,831.5 m2
停車場面積：23,419.55㎡（559個）
(二)小區可銷售面積： 95,160.68m2
第一組團
別墅 9,149.72㎡
第二組團
小高層（多層） 5,461.12㎡
高層 17,587.78㎡
第三組團
小高層（多層） 5,971.52㎡
高層 22,005.44㎡
第四組團
小高層（多層）
高層
商業 2,697.40㎡ 31,287.70㎡ 1,554㎡
注：根據深圳市物業管理服務收費指導標准，九層以下界定爲小高層
（多層），十層以上界定爲高層。
(三)預算收入
考慮到農科中心片區的情況，管理費收費標準過低則會影響收支平衡，影響日常運作和樓盤及公司形象；太高則會影響銷售及違反深圳市管理服務費指導收費標准。商場因公共水電費、維修費及清潔衛生費增加較多，故收費可適當提高。故建議可參考以下收費標准。
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管理費收取標准
別墅 （暫按4.50元/㎡月計算）： 9149.72×4.5元＝41,173.74 小高層(多層（)暫按1.00元/㎡月計算）： 14,130.04×1.0元=14,130.04 高層 （暫按3.60元/㎡月計算）： 70,880.92×3.6元=255,171.31 商場 （暫按6.0元/㎡月計算）： 1,554×6元=9,324 停車位管理费 （80元/月位）： 559×80元＝44,720
小計： 364,519.09元
電梯維護運行費
小高層（多層）（暫按2.00元/㎡月計算）14,130.04×2.00=28,260.08
管理費收入總計17
(四)物業日常管理費支出項目包括：
据物业管理运作的实际盈亏情况，由发展商和物业管理公司为商定。
（b）首年因免保而节省的设备保养费与验收、移交、接管时增加
之人工和新增添大厦之部分设施基本持平，故未单独列出。二次装修管理费之收入主要用于为二次装修而加设之二次装修保护层、垃圾清运、二次装修申办、检查验收之人工及公共维修，故在管理成本中未单独列出。
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(II) 管理成本分項核算
1. (A)管理服務人員工資福利
每月預算支出(￥)
24,000
(1) 管理處主任 24,000 1人 （戴德梁行國內駐現場經理）
助理兼文秘 4,000 1人 (2) 物業部 主管 4,000 1人 2,500 4人 安管隊長 3,000 1人 安管領班 1,500 3人 1,100 42人 安管員 小計： (3) 工程部 主管 4,000 1人 維修領班 2,500 2人 技術員 1,800 7人 文員/倉管 2,000 1人 小計： (4) 財務及行政人事部 主管/會計 4,200 1人 出納 2,400 1人 每月管理人員工資預算爲： 備註：＊上述工資已包含相關法規福利等費用。
4,000
4,000 10,000 3,000 4,500 46,200 4,000 5,000 12,600 2,000 4,200 4,800
＊如現場派駐港職經理則每月支出60,000元，其中40,000由發展商另外支付。
總計：
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(B)公共設施運行及保養費 (1) 電梯保養維護(共29台)
(全責保養或保養加材料費) (2) 保安監視系統及弱電 (3) 消防系統 (4) 給排水系統
(5) 變配電設備(含发电机用油) (6) 照明燈具 (7) 土建、裝飾維護 (8) 其他
(C)綠化費 每月綠化維護費
小計
22,332.6×0.5元/㎡=11,166
29×800=23,200 36,000÷12=3,000 36,000÷12=3,000 24,000÷12=2,000 36,000÷12=3,000 24,000÷12=2,000
3,000 2,000 41,200
(其中9,000元爲每月正常支出，2,166元作爲節日盆景佈置)
(D)公共水電費
(電費按服務業計費：0.89元/kwh；水費按2.40元/t，另加0.70元/t排污費)。
其計算的原則爲：電費根據預算參考資料清單的設備功率乘以運行時間、設備效率及電價；水費則按規範和經驗用水量乘水價。
(1) 電梯 20kw×29×16h×60%×25%×30×0.89=37,166
(2) 公共照明(含庭院) (3) 閉路監視、消防系統 (4) 給水系統 (6) 停車場照明
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25×50%×12×30×0.89=4,010
15×24×30×0.89=9,600
33kw×50%×70%×24×70%×60%×30×0.89=3,110
10×12×30×0.89=3,200 20×50%×12×30×0.89=3,200
(5) 管理處辦公室及設備間電器、照明等
(7) 排水、排汙泵 (8) 消防泵及卷簾 (9) 設備房抽排風 (10) 綠化用水 (11) 清潔用水
(12) 商場、衛生間用水 (13) 庭院水景補水 (14) 迴圈水泵
(E)清潔衛生消殺費
(1) 清潔費（對外承包、含
化糞池清理） (2) 消殺費（城管部門） (3) 水池清洗消毒（1年2次）
(F)辦公費 (1) 電話費 (2) 辦公費 (3) 差旅費 (4) 業務應酬費 (5) 洗滌費
(6) 服裝費(人均500元)
144×1×30×0.89=3,845
150×1×0.89=134
9.6×12×30×60%×0.89=1,846 22,332.6×5×30÷1000×3.1=10,385 124,301.71×0.5×30÷1000×3.1=5,785
80×2×3.1=495 20×30×3.1=1,860 40×2×30×0.89=2,136
124,301.71×0.35=43,505 124,301.71×0.1×30%=3,729 小計
1000 3,000 2,000 2,000 2,000 2,500
66×500/24=1,375 小計 12,875
(G)折舊費用 (H)保險
200,000÷12÷5=3,340
公共財産險、第三者責任險等
4,000
停車場保險 559×300×80%÷12=11,180
(I)其他(不可預計)
按上述B至H支出總額3%
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218,767×3%=6,563
(J)管理人酬金(按管理成本的10%) 353,630×10%=35,363 (K)營業稅金
按可銷售面積及管理收入計算： 392,779×5.05%=19,835
A-K項每月開支預算總額爲：
I. 管理成本
每月预算開支爲：408,828元
小區可銷售面積：95,160.68 m2
每月管理費平均成本爲：408,828÷95,160.68＝4.30（元／m2）
J. 物業管理收支平衡情況爲：
整個小區日常管理支出爲：
每月管理收入爲：
每月物業管理收支平衡情況爲： 392,779-408,828=-16,049元
根據以上預算，是以百分百入夥率爲考慮及計算基礎，整個小區每月預算管理收入爲392,779元，每月管理預算支出爲408,828元，故預算每月虧損爲16,049元，由於首年相關設備仍在保修期內，故可節省維護保養費，並通過加強日常管理及控制運作成本，預期可保障收支平衡。 408,828元 392,779元
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2. 住宅部分
1. 管理服務人員工資福利 2. 公共設施運行及保養費 3. 綠化費 4. 公共水電費 5. 清潔衛生消殺費 6. 辦公費 7. 折舊費
8. 保險費（除開停車場保險） 9. 其他 10. 管理人酬金 11. 營業稅金 12. 每月開支爲 13. 每月收入爲
14. 管理處收支平衡情況
住宅部分物業管理收支情況爲盈餘約1,067元。
約占53人 約占85% 約占90% 約占92.5% 約占85% 約占80% 約占80% 約占90%
128,300×53/66=103,029
41,200×85%=35,020 11,166×90%=10,049 86,772×92.5%=80,264 48,234×85%=40,999 12,875×80%=10,300 3,340×80%=2,672 4,000×90%=3,600 182,904×3%=5,487
291,420×10%=29,142 338,735×5.05%=17,106 (1)+…(11)=337,668
338,735 1,067
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3. 商場部分
1. 管理服務人員工資福利 2. 公共設施運行及保養費 3. 綠化費 4. 公共水電費 5. 清潔衛生消殺費 6. 辦公費 7. 折舊費
8. 保險費（除開停車場保險） 9. 其他 10. 管理人酬金 11. 營業稅金 12. 每月開支爲 13. 每月收入爲
14. 管理處收支平衡情況
商場部分物業管理收支情況爲每月估算虧損約-7,725万元。
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約占3人 約占5% 約占10% 約占2.5% 約占5% 約占5% 約占5% 約占10%
128,300×3/66=5,832 41,200×5%=2,060 11,166×10%=1,117 86,772×2.5%=2,170 48,234×5%=2,412 12,875×5%=644 3,340×5%=167 4,000×10%=400 8,970×3%=269
15,071×10%=1,507 9,342×5.05%=471 (1)+…(11)=17,049
9,324 -7,725
4. 停車場部分
1. 管理服務人員工資福利 2. 公共設施運行及保養費 3. 綠化費（可不計） 4. 公共水電費 5. 清潔衛生消殺費 6. 辦公費 7. 折舊費 8. 保險費 9. 其他 10. 管理人酬金 11. 營業稅金 12. 每月開支爲 13. 每月收入爲 14. 管理收支平衡情況
停车场部分管理费收支情況爲每月估算虧損約-9,391万元。
約占10人 約占10%
128,300×10/66=19,439
41,200×10%=4,120
86,772×5%=4,339 48,234×10%=4,823 12,875×15%=1,931 3,340×15%=501
11,180
26,894×3%=806
約占5% 約占10% 約占15% 約占15%
47,139×10%=4,714 44,720×5.05%=2,258 (1)+…(12)=54,111
44,720 -9,391
25
(III) 港中旅花園（一期）管理處架構方案
A、管理處部門架構圖
（66人）
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B、安全管理組人員構架表
（編制：46人）
28
C、港中旅花園（一期）物業管理處人員編制、職責一覽表
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