项目融资方案

一、公司及项目介绍

1、公司名称：天华集团

2、公司简要概括：公司人员有 敖忠良（CEO）、彭潇（工程总监）、包广缀（财务总监）、刘锡兵（行政总监)、设计总监（李媛媛）、会计主管(江莎）。

3、项目介绍：本公司项目名叫《泰和盛世》，该项目位于昆明市北市区，处于穿金路、世博路和园博路的中心三角地带，交通便利、人口密集，是北市区的繁华地段。该项目总投资10亿，共占地300亩，其中商业用地70亩；办公用地50亩；文体用地50亩；娱乐场所用地50亩；医疗卫生用地40亩；绿化用地40亩。

建设内容及土建工程方案:主要建设用地有商业用地、文体、住宅、娱乐、绿化，总建筑面积300亩，其中商业楼盘的建筑面积70亩、住宅60亩。

二、项目的市场分析

本公司项目位于北市区黄金地带，而且项目是集商业、医疗文体于一体的，可以满足不同人群的住宅和生活需求。我们知道，北市区主要是有家庭的人员居多，所以我公司项目包含了教育的这一范畴，也有供老年人娱乐的休闲区，所以增加了顾客的选择种类，更符合了大众的购买需求，让更多顾客满意。该项目地址接近地铁站和客运站，人流量大，交通便利，所以对商业的发展来说是至关重要的。

三、资金筹集的数额

经过计算，『泰和盛世』项目总投资额8.4亿人民币，我公司将为该项目筹集资金10亿人民币。

四、融资方式与结构

融资方式：我公司项目的融资方式有房地产开发类贷款、有限合伙、股权债权、众筹、发行股票、信托等。

融资结构：

以上是我公司其中两种融资方式的结构图。

投资者的财富最大化与财务杠杆系数

五、融资成本预算

融资成本是指开发项目为筹集和使用资金而支付的费用。

包括两部分：1.资金筹集费：是指资金筹集过程中支付的一次性费用。

2.资金占用费 ：是指占用资金支付的费用，如股票的分红派息、银行借款、 发行债券的利息等 。

项目融资成本一般采用资金成本率来表示：

资金成本率=X100%

1.金融机构贷款融资成本及分析

式中，R1－为长期借款利率

F1－资金筹集费用率

T—所得税税率

2.债券融资成本及分析

式中，Kb－债券资金成本

Ib－债券年利息

T－所得税率

B－债券融资额

Fb－债券融资费用率

3.综合融资成本

Kw－综合资金成本

Kj－第j种个别资金成本

Wj－第j种个别资金占全部资金的比重（权数）

六、融资风险析和管理

任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不当，从融资开始到企业倒闭也不过仅仅9个月时间。中小企业也不例外，在融资过程中也可能面临各种风险，特别是在今年金融紧控形势下，融资风险可以说存在于各家企业。中小企业的融资风险主要是指由于多种不确定因素的影响使其在融资过程中所遇到的风险，我认为我公司项目的风险有以下几条：

1、国家经济政策所导致的融资风险

一般而言，由于中小企业生产经营极不稳定，一国经济金融政策的变化，都有可能对它的生产经营、市场环境和融资形势产生一定的影响。如果中小企业不能根据国家经济金融政策的变化做出敏锐的反应和及时调整，将会给中小企业的融资带来一定的风险，进而影响到中小企业的发展。如国家的产业政策限制的行业，其直接融资和间接融资的风险都较大，如果企业经营得不到正常的资金供给，企业就难以为继。又如，在货币政策紧缩时期，市场上资金的供应减少，受此影响，中小企业通过市场来筹集资金的风险增大。要么筹集不到资金，要么融资成本提高、融资数量减少，直接影响了企业资金链连续性，并进一步增大了中小企业的经营风险。据投融资专家张雪奎教授所知，今年大量企业遇到这种情况，融不到资金是企业经营困难，融到的资金成本过高，造成还贷压力过重，致使企业难以放手经营。

2、经营的不稳定性导致的融资风险

中小企业对外界经济环境的依存性较大，因而中小企业除对国家产业政策和金融政策有着较强的敏感性外，国家经济制度安排，宏微观经济环境的变化，行业竞争态势的加剧，也将增大中小企业的经营风险，最终影响中小企业的经营和发展。那些经营不佳或销售渠道不畅，或竞争实力不够或难以实行多元化经营来分散风险的中小企业往往首先受到市场的冲击。而经营风险的增大又使中小企业的经营稳定性遭到破坏，进而更难满足市场融资的条件，融资更加困难。

3、管理水平低下所导致的融资风险

管理水平低下主要表现在，中小企业的管理观念落后，内部管理基础工作缺乏和管理环节薄弱，人员素质普遍不高，对市场的潜在需求研究不够，产品研制的技术力量有限，对市场的变化趋势没有预见性等。由于管理上的种种缺陷，致使中小企业的后劲不足。高开业率和高废业率是中小企业的主要特点，从而使得商业性金融机构非常谨慎。在我国，中小企业5年淘汰率近70%，约30%左右的小企业处于亏损状态，仅有三成左右具有成长潜能，七成左右发展能力很弱，能够生存十年以上的中小企业仅占1%.因此，中小企业无论是进行直接融资，还是间接融资，都会面临诸多融资障碍，融资风险往往很大。

4、信用危机所导致的融资风险

中小企业信用不足是一个普遍现象。有的中小企业会计信息不真实、财务做假账、资本空壳、核算混乱，有的中小企业抽逃资金、拖欠账款、恶意偷税，这在一定程度上都影响了中小企业的形象。相对于大企业的很多信息的公开化和容易以极低的成本获取，中小企业的信息基本上是内部化的、不透明的，银行金融机构和其他投资者很难通过一般渠道获得，因此，银行要向中小企业提供贷款或投资人要向中小企业进行投资就不得不加大人力资源的投入以提高信息的收集和分析质量。这一方面加大了银行或投资人贷款和投资成本，另一方面也给中小企业的融资带来困难，中小企业的融资存在很大的不确定性。

七、项目投资计划与资金筹措表

项目投资计划如下：

八、投资者退出方式

1、并购退出方式：在并购退出方式下，风险资本所持风险企业的股份将随企业的股份整体出售给第三方投资者。这里的第三方投资者通常为战略并购者，它与企业的生产活动在同一个或者相似领域，例如一个和风险企业有着相同和相似业务的企业，或竞争对手、供应商或销售商等，期望通过并购方式将风险企业的产品和技术纳入自己的产品链中，实现自身产品的快速升级或规模的快速扩张。

2、IPO退出方式：通过将企业的股份首次向社会公众公开发行退出。这种情况下，风险资本一般会持有风险企业的股份直到公开发行，实现利润锁定，并且再将其投资所获得的利润分配给风险资本的投资者。

3、转售退出方式：这种退出方式是指风险资本单独将其所持有的风险企业股份出售给第三方投资者，这里的第三方投资者通常为战略投资者或其他风险资本。转售方式不同于并购退出方式，在转售方式下，只有风险资本会将其所持有的企业股份出售给第三方，其他企业股东保持不变。第三方投资者购买股份的目的通常是为了能够获得该企业的技术，或者为了将来能够对企业进行进一步的收购重组。

4、清算：当风险投资企业认为风险企业失去了发展前景，或者成长太慢、资金回收期较长，达不到预期投资目的，就会选择从项目中撤出，寻找新的投资项目。当企业在风险资本退出后难以吸引到新的投资者时，企业就不可避免要选择破产清算。清算也意味着风险投资的投资失败。

第二篇：房地产开发项目融资方案

************项目融资方案

*******************有限公司

二?##年一月十二日

目 录

一、 融资项目名称....................................................... 2

二、 项目融资主体....................................................... 2

三、 融资规模、期限及还款进度........................................... 2

四、 担保公司情况....................................................... 2

五、 项目基本情况....................................................... 3

六、 项目投资估算....................................................... 4

七、 项目销售收入及税费................................................. 5

八、 项目财务分析....................................................... 6

一、 融资项目名称

“************”建设项目

二、 项目融资主体

************有限公司

三、 融资规模、期限及还款进度

项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自20##年1月至20##年1月。年利率暂按7.00%确定。

贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值×××万元。另外由**********有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。20##年1月偿还本金20,000.00万元，20##年1月偿还本金10,000.00万元，20##年1月偿还本金10,000.00万元。

四、 担保公司情况

**********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************。

五、 项目基本情况

************项目位于**********************，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m×90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.29，建筑密度≤52.95%，绿地率≥15.8%。

目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。

项目建设期为3年，自20##年1月至20##年1月。

项目公司成立于20##年8月，位于*************************，注册（实收）资本****万元，各股东均以货币出资。现股东为****************************51%，****持股47%，*****持股2%。法定代表人****。

截至20##年9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元。

六、 项目投资估算

项目总投资72,035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元，前期工程费2,736.00万元，建筑安装工程费45,600.00万元，基础设施费1,368.00万元，公共设施配套费1,507.00万元，开发间接费8,824.00万元。

项目建设期预计3年，自20##年1月至20##年1月。预计20##年完成总投资的30.3%，即完成投资21,849.60万元；20##年完成总投资的51.6%，即完成投资37,196.80万元；20##年完成总投资的16.6%，即完成投资11,988.60万元；20##年完成总投资的1.4%，即完成投资1,000.00万元。

土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元。项目共占用规划面积土地使用权14511平米，其中项目公司名下土地11283平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。地上建筑物大部分归本公司所有，仍有160余户需要拆迁补偿安置，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、********和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。

前期工程款2,736.00万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。

建筑安装工程费45,600.00万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。

基础设施费1,368.00万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。

公共设施配套费1,507.00万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米100元计算确定。

开发间接费8,824.00万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。其中预计贷款利息4,900.00万元，担保费2,100.00万元。

七、 项目销售收入及税费

项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为75,000.00平米，包括裙楼的商铺2-3层15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。

根据对***、*****以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售价为11,000.00元/平米。预计项目可售部分可实现收入118,500.00万元。项目销售期3.5年，自20##年8月至20##年1月。预计20##年完成销售25%，实现收入29,625.00万元；预计20##年完成销售40%，实现收入47,400.00万元；预计20##年完成销售20%，实现收入23,700.00万元；20##年完成销售15%，实现收入17,775.00万元。

与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费24,829.00万元。各项税费情况见下表：

八、 项目财务分析

项目预计现金流量表如下：

预计项目实现净收益24,144.85万元，预计利税总额36,985.00万元，项目内部收益率43.87%，静态投资回收期2.96年，动态投资回收期3.24年，项目投资收益率30.83%。

经盈亏平衡测算，当项目单位平均售价为8,701.18元/平米时，项目达到盈亏平衡。

经敏感性分析，销售单价每上升5%，对项目净收益的影响为18.21%，敏感系数为3.64；投资规模每上升5%，对项目净收益的影响为25.88%，敏感系数为5.18。销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。