CRRC:北京市房山区区域分析报告
来源：搜狐焦点网
20##年12月04日13:58 [我来说两句]
北京市房山区区域分析报告
研究单位：中国不动产研究中心
研究员：王姗 黄蕾
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结论：
20##年9月，中粮万科分别以溢价率162.61%和112.79%摘得了房山区两块住宅项目土地，一时间，房山区备受市场各方的关注，即将交易的房山区长阳镇起步区4号地块也成为热点地块受到开发商的追捧。通过对房山区区域背景、市场现状和消费者调查，我们的结论如下：
1. 综合中国不动产研究中心开展的网络调查结果，我们认为，房山区地价房价仍有进一步上升的空间。随着轻轨S5线即将开建，交通因素已难以成为阻碍消费者选择房山区置业的障碍。目前，房山区总体地价和房价均处于较低的水平，没有大量投资者入场的迹象。随着区域今后综合经济实力的发展，房山区将成为市场关注的新热点，房价地价上涨在所难免。
2. 通过调查我们发现，消费者对近郊置业有一定的认知度和认同感，一小时生活圈也为消费者在置业区域的选择上提供了更多的选择。作为拥有丰富旅游资源的房山区，应大力发展区域优势，以吸引不同需求层次的消费者。
3. 在区域方面，由于房山区正处于经济增长的关键时期，恰逢房山线开工建设，为区域发展提供了更多的支持和动力。我们认为，房山区在下一阶段将成为房地产市场的热点区域，企业在拿地时，应根据自身财务状况和区域长期发展，进行合理的评估和考量。
前言
房山区位于北京市区西南方向，距市中心20公里。长期以来，房山区以其旅游资源和自然资源丰富而闻名，但在房地产市场上处于不温不火的状态，与通州区、顺义区等其他热点近郊区域相比，受关注度较小。
然而，随着北京市《北京市轨道交通房山线工程规划方案》的确定，轻轨房山线的建设让市场看到了房山区的区域价值和区域优势。09年9月7日，北京中粮万科假日 (论坛 新闻)风景房地产开发有限公司经过164轮的激烈竞价后，以22亿竞得房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)，该地块起始价为8.38亿元，溢价率高达162.61%。同月28日，中粮万科再次经过55轮现场竞价，以29.3亿元拿下房山区长阳镇起步区5号地，溢价率为112.79%，折合楼面地价约为5800元/平方米。
作为地产界知名的开发公司，中粮万科在一个月内于房山区连拿两块地，反应了其对房山区域发展的良好预期，而中粮万科拿地的举动也引起了市场对房山区的关注和追捧。
为此，中国不动产研究中心发布北京市房山区区域分析报告，希望从房山区区域背景、房地产市场表现等多方面对房山区的区域价值进行深入剖析。为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门（如国家统计局、北京市房地产交易管理网等权威部门）及中国不动产研究中心数据库。同时，为了增强本报告的权威性和科学性，我们联合搜狐焦点网开展了大型了网络调查，网络调查参与的人数达到了2431人。由于样本量较大，因此，较能代表市场上消费者的实际情况，所收集到的数据较具有参考价值。
一、区域背景
房山区位于北京市区西南方向，总面积为2019平方公里，区域下辖28个乡、镇河街道办事处，共有113个居委会， 462个村委会，20##年末常住总人口90.5万。区府所在地良乡是《北京市总体规划》中首都四个中心卫星城之一，距市中心20公里，区位优势较为明显。房山区人文资源和旅游资源尤为丰富，是京郊有名的“旅游胜地”，被评为世界地质公园，旅游资源有巨大的开发潜力。
1. 交通情况
房山区距离北京市中心距离为20公里，区域内公交车仅有917、922、616、971、321等直达市中心，交通较为不便。根据《北京市轨道交通房山线工程规划方案》，轨道交通房山线将于20##年年内开工，东起北京南站，经丰台、长辛店、良乡，西到房山区周口店，线路全长约24.7公里。设有苏庄大街站、南关站、东羊庄站、大学城站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站、世界公园、郭公庄站等共11站，与地铁九号线起点站衔接，预计将于20##年底将通车运行。
作为一条城市西南方向的轨道交通线路，房山线直接服务于房山新城，可以帮助缓解京石通道的交通压力。同时，轻轨房山线的运行，可以不仅极大地缩短房山与主城区的距离，还能带动整个房山区域的经济水平有所提升和发展。
在公路交通方面，原计划20##年开工的京石第二高速提前至09年下半年开工。京石第二高速是从张（张家口）石（石家庄）高速公路衍生出来的一条分支。在张石高速的保定市涞水出口，将再建设一条高速公路从涞水通往北京市的房山区。京石第二高速预计为双向6车道，北京段起于门头沟区108国道附近，经房山区至北京市与河北省边界，接河北段通向涞水县，然后并入张石高速。道路工程将按照高速公路标准设计，道路控制红线宽80米，其中山岭重丘区段设计速度100公里/小时，其余路段设计速度120公里/小时，道路全长约65.4公里。京石高速现在日均通车流量已高达9万辆，高峰期容易引起堵塞。京石第二高速建成通车后，将大大缓解目前京石高速繁重的交通形势，同时，对房山区域也会形成良好的拉动效应。
2. 教育情况
房山区目前拥有的学校有苏庄幼儿园、北京才艺OK幼儿园、良乡中心小学、良乡三中、北京师范大学良乡附中、北京现代管理大学等。同时，在房山新城区域规划中，还有即将动工的良乡大学城，中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等院校都将入驻其中。
3. 医疗情况
在公共医疗资源方面，房山区目前拥有房山区妇幼保健医院、房山老年病医院、良乡医院预防保健科、房山区良乡地区社区卫生服务中心房山区红十字华盛医院、房山区康复医院、房山中医医院良乡分院、苏庄北路全科门诊等医疗机构，较能满足居民对公共医疗卫生服务的需求。
二、市场表现
在本部分，我们将重点分析房山区09年的市场表现，主要从土地市场和二级市场两方面入手，对房山区09年市场情况进行盘点和梳理，以期对区域后市进行展望和预测。
1. 土地市场表现
20##年1月1日至20##年9月30日，房山区共成交土地9宗，成交土地面积104.31万平方米，规划建筑面积169.13万平方米。其中，有7宗为住宅项目土地，1宗工业用地，1宗仓储用地。
在成交价格方面，共有6宗土地溢价成交，土地溢价率为99.48%。其中，9月30日最新成交的长阳镇起步区4号地也以60.69%的溢价率被北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“北京城建”）拍得，成交价格达到了15.1亿元。9月28日成交的长阳镇起步区5号地溢价率为114.79%，而同为北京中粮万科假日风景 (论坛 新闻) (论坛 新闻)房地产开发有限公司（以下简称“中粮万科”）拍下的房山区长阳镇军起步区1号地溢价率竟高达162.61%。另外，房山区长阳镇稻田村村南住宅及居住公建项目，溢价率59.53%，房山区拱辰街道办事处东羊住宅及居住公建项目，溢价率63.79%。
在09年成交的9宗土地中，长阳镇1号地、4号地和5号地颇为引人关注。最终，中粮万科分别以114.79%和162.61%的溢价率，拿下了房山区长阳起步区1号地和5号地，北京城建以60.69%的溢价率摘得4号地。1号地、4号地、5号地的折合楼面地价分别为5800元、4200元和6500元，也创造了房山区近期土地市场的一个新高。
中粮万科和北京城建高价在房山区域拿地，不仅说明了北京城区内土地供给已严重不足，迫使开发商开始在北京周边区县寻地。同时，也将在区域内形成示范效应，拉动房山区土地市场和房地产市场进一步上升。我们预计，目前的房山区土地市场仍处于价格洼地，从长期来看，该区域土地有持续上涨的潜力。
2. 二级市场表现
（1）成交情况分析
图2-2是09年1至8月商品住宅成交均价北京和房山区的对比图。从图中可以看出，09年北京整体市场商品住宅成交价格呈现明显上升趋势，从1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米，上涨幅度达到42.59%。相对于北京的大幅上涨，房山区的成交价格却表现的较为平稳，1至8月成交价格的峰值和谷值仅相差820元/平米。
在成交量方面，房山区成交量也基本保持稳定，除1月、6月和8月，由于加州水郡 (论坛 新闻)、瑞雪春堂 (论坛 新闻)等项目入市带动成交量攀升外，区域市场并无明显波动。1至8月，北京市商品住宅成交总套数为113135套，房山区商品住宅成交总套数为5489套，占北京成交总数的4.85%。
（2）区域项目供给情况
目前，房山区在售项目包括沸城 (论坛 新闻 视频)、珠江御景 (论坛 新闻)、西棕榈滩 (论坛 新闻)、加州水郡、碧桂园温泉小区、原香小镇、曦城国际 (论坛 新闻)、天恒乐活城 (论坛 新闻)、瑞雪春堂等。根据中国不动产研究中心数据库统计，房山区在售项目的户型主要集中在二居室和三居室，偏重居住舒适度。同时，区域内户型序列较为丰富，从46平米的一居到200平米以上的四居，包括复式产品均有提供。
房山区在售项目分户型供应套数情况见表2-2，可以看出，在售项目以两居室为主，三居室其次，而一居室和四居室供应量均较小。这主要是由于房山区房地产市场起步较晚，整个区域公共基础设施和配套设施尚未完善，潜在消费者大多以自住型购房为主，改善型和投资型较少。因此，中小户型成为供应的主力。尤为值得注意的是，几个大型的在售项目都已进入销售后期，下半年房山区潜在供应量达到了314.34万平方米，供应量的进一步放大将与区域内一级市场的火爆相呼应，使区域受到更多的关注。
三、区域特点
1. 旅游地产
房山区拥有丰富的自然资源和旅游资源，旅游业一直是当地政府重点发展的产业。房山十渡地质公园因其北方喀斯特地貌特征，两边地层悬崖陡壁雄伟，溶洞沉积物也较有特色，逐步形成了北方地区特殊的地质景观。除此之外，房山还拥有古人类遗址、云居寺这样的人文景观，丰富了地质公园的内涵。
根据房山区政府的规划，在未来几年，房山区将围绕“打造环境、引进强区”的主线，形成以“两城”、“四镇”为主体的城市化建设体系，全力打造京西南的绿色生态屏障，不断提高房山区域经济发展的承载力。依托优质的旅游资源，房山区房地产市场已逐步形成了具有区域特色的“旅游地产”的概念，优美的自然环境、良好的居住环境都成为各个项目的卖点。
2.中央休闲购物区CSD
20##年9月13日，在房山中央休闲购物区（CSD）启动新闻发布会上，随着房山区新品牌标识“Funhill”揭幕,房山区中央休闲购物区规划项目正式启动。中央休闲购物区CSD一般选址在城市之间的交通枢纽上，多以主题公园、旅游胜地、超大规模商业中心等业态为经济核心，是聚集商贸、信息、文化、体育、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的城际中心。
根据规划，房山区政府将于奥特莱斯（Outlets）开展战略合作，共同建设集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目。该项目毗邻京石高速，坐落在森林公园旁边，项目设计充分的与房山优越的自然环境相结合，展示区域资源特点。该项目总投资近10亿元，吸纳国际品牌300余家，预计20##年年底动工，20##年年底正式营业。
CSD的建成将会将房山区经济水平带入新的发展阶段，实现以会展经济、休闲购物为可持续发展的经济动力，同时辅以酒店、餐饮、娱乐等配套服务。房山区也将会借助CSD形成的聚集效应和拉动效应，实现良好的经济效益和社会效益。对该区域的房地产市场而言，更是一次难得的发展和提升的机会。
3. 良乡大学城
北京良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻规划中的六环。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约为70亿人民币。目前中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学已与房山区政府签订合作协议。园区内包括教学科研区、中央景观及公共设施区、学生生活区。其中，教工住宅区、高科技园区独立于园区外建设。自20##年开始，部分院校陆续入驻，逐步形成国际化、社会化、科学化、人性化、知识化的世界一流大学城。
目前，良乡大学城仍处于建设和发展中，但从部分入住的院校来看，已对周边的房价带来了良好的带动效应。同时，大学城特有的教育资源和人文内涵将成为区域内新的亮点增长点。不少周边项目配备了社区幼儿园、小学、初中，逐步形成从幼儿园到大学的教育一条龙服务。我们相信，随着良乡大学城的逐步建设和完善，房山区域的教育配套也将会得到质的飞跃和提升。
四、消费者分析
在本部分，我们将对网络调查结果进行分析，以了解市场，特别是消费者对在房山区置业的意愿情况，作为第六部分后市展望的基础和依据。
1. 去近郊居住的意愿分析
在网络调查中，21%的受访者“非常想”居住在近郊，选择“还行”的占46%，而明确表示“不想”住郊区的也占到了33%。可见，大多数受访者对居住在近郊有一定的意向，对近郊的公共交通、医疗、教育等配套也较能接受。
2. 近郊置业意向区域分析
而具体到意向置业的区域，如图4-2所示，受访者选择的区域主要集中在通州、昌平和顺义三个区域。这主要是因为，经过近几年的发展，通州、昌平和顺义的基础交通建设已比较完善，周边配套设施也较为完备。特别是通州，房地产市场发展已相对成熟，不少知名的大型的房地产开发公司在通州也设有项目，逐渐形成聚集效应。其次，大兴、房山和亦庄的选择较为集中，选择率分别为12%、10%和8%。而门头沟、密云等地的选择最少，受关注度最低。
如果把北京周边的新城或近郊发展比作长跑比赛的话，通州、昌平和顺义属于第一集团，而大兴、房山和亦庄则位于第二集团，处在追赶甚至赶超第一阶段的状态。特别是北京“一小时生活圈”的建立，将拉近这些区域与市区中心的距离，为其发展提供足够的空间。
3. 近郊置业的原因分析
在“选择近郊置业的原因”的回答中，42%的受访者选择了“价格便宜”，可见消费者在置业时对价格较为敏感，而近郊商品房的价格仅为城区房价的30%-50%，较低的价格对消费者有较大的吸引力。同时，22%的受访者认为，近郊房屋的交通比较便利，上下班所花费的时间可以接受，这反映出消费者对选择近郊置业的有一定的认可度，特别是北京近期将建设大量的公共基础交通设施，近郊到城区的通勤时间将明显缩短，这更促使消费者选择在近郊置业。另外，11%的消费者希望在环境较为优美的近郊购买房产，以供父母养老使用。10%的受访者希望将郊区住房作为周末度假和娱乐休闲的场所。特别值得注意的是，仅有7%的受访者希望将此作为一种投资的方式，他们比较看好近郊房地产市场今后的升值潜力。由此可以看出，投资者对投资近郊的住房并没有较多的关注，大多消费者购房是出于居住需求。因此，由于投资客较少入场，目前近郊区域的房价能够较好的反应真实市场的供求关系，商品房价格比较接近均衡市场价格。
同时，我们还试图发现消费者对近郊置业不满意的原因。在对“不选择近郊购房的原因”回答里，“交通不便利”成为最主要的原因，有32%的受访者选择了此选项，可见，通勤时间成本是消费者置业考虑的主要因素之一。其次，社区周边环境配套不到位也是阻碍消费者选择近郊置业的重要原因，有25%的受访者选择此选项。由于近郊基础设施和公共设施都处于建设阶段，相关配套设施仍不完善，会对置业者生活带来一定的不便。另外，消费者生活习惯对职业区域的选择也有一定的影响。15%的消费者认为离开城市中心不习惯，近郊的生活娱乐设施不完善将会影响置业者的生活品质。
五、典型项目分析
六、后市展望
1. S5房山线将推动区域发展
在前面的分析中，我们发现，消费者在置业时对通勤成本较为关注，特别是对时间成本的考量是决定其是否置业的重要参考因素。轻轨S5房山线即将建成，将会进一步拉近房山区与北京市区中心距离，使交通不再成为阻碍消费者置业房山区的障碍。同时，交通设施的完备也将加强房山区与其他区县之间的交流，为房山区综合经济实力的提升提供了基础性的保证，有助于房山区进一步发展优势产业和特色产业，形成具有房山特色的社会经济发展模式。
2. 消费者对近郊置业认知度加强
在网络调查中我们发现，消费者对近郊置业有着较高的认知度，大部分消费者都有意愿选择在近郊置业。这不仅是因为近郊的房价较为便宜，同时，北京近郊交通建设和配套完善的趋势也为消费者在选择近郊置业时增加了良好的预期。另外，近郊在人口密度、空气质量、周边环境等方面有着市中心不可比拟的优势，部分消费者也将近郊的房产作为休闲娱乐度假的场所，这也增加了消费者对近郊置业的认同感。
3. 区域内土地价格将长期上扬
在土地市场分析中，我们分析了房山区09年成交的地块，同时对中粮万科拿下的两个地块进行了重点分析。尽管中粮万科在房山区拿地的行为会产生标杆效应和示范效应，形成新的区域热点。但是从房山区区域背景来看，房山区正处于经济高速发展的关键时期，特别是轨道交通建设将推动房山区域进一步发展。因此，我们预测在短期内，房山区土地价格将连续上涨，溢价成交的情况也会时常发生。从长期的角度分析，房山区的土地具有较大的升值潜力，开发商应结合区域发展方向和自身财务状况，理性拿地。
4. 区域内房价将走高 同地价相似，房山区房价也将迎来一波上涨的行情。在调查分析中我们发现，目前选择在房山区置业的消费者大多以自住型和养老型为购买目的，而投资型消费者较少。因此，目前房山区房价较好的反映了市场供求的均衡价格。随着土地市场升温，投资者的入场势必将推高房价，尽管对投资客推高房价的能力有待进一步观察，但毋庸置疑的是，随着轨道交通设施的完善和周边配套的成熟，房山区房价走高将成为不争的实事。在08年末09年初的行业寒冬中，房山的市场表现依然稳定，而在近半年的行业复苏里，房山区依然呈现稳步上升的态势。我们相信，慢热型的房山区域将在未来逐步展现出其内在的市场价值，房价也会走出一波稳步上涨的势头。
CRRC简介：
中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的第三方学术研究机构，注册地中国香港。该中心由搜狐网、搜狐焦点房地产网牵头成立，国家信息中心提供专业经济分析技术支持，该机构囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。